Дипломная работа: Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва
разработаны предложения по совершенствованию системы ведения мониторинга городских земель и определена их эффективность;
раскрыты вопросы безопасности жизнедеятельности при мониторинге городских земель.
Дипломная работа написана на 90 листах и состоит из введения, пяти глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы..
Глава 1. Городские земли и особенности их использования
1.1 Правовой режим городских земель
С признанием земли недвижимым имуществом и введением частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулирование использования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.
Действующее земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли поселений от земель остальных категорий, выделяет их нахождение в пределах черты поселений. В соответствии со ст. 83 ЗК РФ[1] землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских, сельских поселений представляет собой их внешние границы (ст. 84 ЗК РФ). Она должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель. Положения Земельного кодекса о том, что внутри черты поселения могут находиться земли только одной категории, должны были внести ясность в вопрос о возможной принадлежности одного и того же земельного участка к двум различным категориям земель. На землях поселений этот вопрос крайне актуален для земельных участков, занятых памятниками истории и культуры либо особо охраняемыми природными территориями. Для того чтобы обеспечить необходимую охрану этих наиболее ценных земельных участков при вхождении их в состав земель поселений, в ЗК РФ предусмотрено (п. 10 ст. 85), что их использование осуществляется в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 – 100 ЗК, т.е. требованиями, установленными для соответствующего вида земель в составе категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», однако без отнесения их к указанной категории. Принятый затем ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г[2] . (ст. 5) ввел норму, согласно которой земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, что могло трактоваться как отнесение таких земельных участков одновременно к двум категориям земель. Ясность внес ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую[3] » от 21 декабря 2004 г., в соответствии с которым (ст. 14) земельные участки могут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселений земельные участки подлежат отнесению к землям поселений.
Очень важно рассматривать земельный участок в поселении и возведенные на нем объекты недвижимости как единые объекты недвижимого имущества. Одной из сформировавшихся в последнее время тенденций в развитии законодательства как раз и является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. В ЗК РФ положение о едином объекте недвижимого имущества получило закрепление среди основных принципов земельного законодательства (пп. 5 п. 1 ст. 1), в ст. 35 и 36 при регулировании вопросов отчуждения и приобретения прав на недвижимое имущество и прав на землю. Указанные нормы земельного законодательства направлены на формирование единого или максимально близкого правового режима здания и земельного участка, на котором оно расположено. Так, например, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе. Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков. Тем не менее, в большинстве случаев правовой режим земельного участка значительно отличается от правового режима расположенного на нем иного недвижимого имущества, и нам еще рано констатировать, что «для правового режима земель поселений характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны[4] ».
Правовое регулирование использования земель поселений развивается параллельно в рамках градостроительного и земельного законодательства, законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях, нормы которых часто дополняют друг друга, но иногда противоречат друг другу и понижают эффективность правового регулирования. Особое место занимает градостроительное регулирование использования земель поселений. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Новеллой Градостроительного кодекса 2004 г[5] . стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования – генеральных планов городских округов (ст. 18).
Застройка является приоритетным направлением использования земель поселений. Поэтому ЗК РФ установлено, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 ГрК).
Градостроительная документация о застройке территории города включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Последний вид документации является новеллой Градостроительного кодекса 2004 г. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий.
В целях установления границ земельных участков в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрации земельных участков Правительство РФ утвердило Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений[6] . Его реализация должна привести к решению двух задач: установлению границ существующих объектов недвижимости и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке. Одним из правил установления границ земельных участков стало исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Проект межевания территорий - специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.
1.2 Городские земли как объект мониторинга
Земля представляет собой уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных своими особенностями, а именно: земля - продукт самой природы, а не результат человеческого труда; земля - ничем не заменимое средство производства, она пространственно ограничена; использование земли связано с постоянством места, её нельзя переместить с одного места на другое; земля гораздо в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, чем другие средства производства; земля - основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека.
Перечисленные особенности земли требуют обязательной ее охраны и организации ее рационального использования.
Оценивая землю как объект социально-экономических и прежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает в трех основных качествах: земля как объект недвижимого имущества, как товар и как объект хозяйственной деятельности. В большинстве стран земля относится к категории недвижимости, но не сама по себе, а в виде конкретных земельных участков.
Согласно законам большинства государств, в том числе и России, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе его продать, подарить, передать по наследству, отдать в залог, сдать в аренду, обменять, внести в уставный капитал предприятий, банков и т. п., т.е. имеют право распоряжаться им по своему усмотрению как недвижимым имуществом. Это право приводит к возникновению земельного оборота, осуществляемого в установленном законом порядке процесса передачи (изменения) прав на земельные участки как объекты недвижимого имущества. Развитый земельный оборот предполагает наличие земельного рынка.
Земельный рынок - это специфическая сфера товарного обращения, в которой формируются спрос и предложение на землю как на объект недвижимости, а земельные участки являются объектом гражданско-правовых сделок, в том числе по их купле-продаже.
Упорядочение земельного оборота в нашей стране началось с принятием в 1997 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[7] », который предусматривает обязательную регистрацию любых прав на земельные участки и расположенную на нем недвижимость. Дальнейшее развитие система регистрации земельных участков получила с принятием в конце 1999 г. Федерального закона «О государственном земельном кадастре[8] ».
Перечисленные правовые акты приблизили порядок регистрации и учета земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости в России к принятому в экономически развитых странах.
Анализируя роль земли с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности, а именно: земля – самый надежный объект вложений в недвижимость; земля – объект всеобщих земельно-имущественных интересов, главная составляющая рынка недвижимости и сквозной фактор воспроизводства; земля – один из основных факторов интенсификации инвестиционных процессов в условиях рыночной экономики; земля – особый объект имущественных отношений и специфический вид товара.
Конкретные участки земли используются по-разному в зависимости от их качества, местоположения и других свойств. В связи с этим между различными субъектами (физическими и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливаются определенные взаимоотношения по поводу использования земли.
Земельные отношения – это общественные отношения, связанные с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими. Возникают они между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные участки разной площади, местоположения, качества и назначения.
Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений, включающих и оборот земли. Государственное регулирование создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляют на основе спроса и предложения на земельные участки и иные объекты недвижимости.
Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, внедрение экономического стимулирования рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчу земель сельскохозяйственного назначения, снижение плодородия почв, самозахват и разбазаривание.
Один из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений - формирование механизма платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю — особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.
Применительно к городским земельным ресурсам значение земельной ренты особое. Принципиальное отличие городских земель от земель других категорий – высокая степень их урбанизации, наличие развитой инфраструктуры всех видов (инженерной, транспортной, социальной, систем коммуникаций и т.д.). Эта инфраструктура создана трудом и капиталом многих поколений горожан. Ее большая часть находится в собственности города, а финансирование воспроизводства целиком ложится на городской бюджет и зарплату горожан. В связи с этим в структуре земельной ренты в городах преобладает экономическая рента, а природная рента относительно невелика.
Земельная рента в городах формируется как за счет разных цен на объекты недвижимости, обладающих одинаковыми характеристиками, но с разным месторасположением при продаже или сдаче их в аренду (ценовая рента), так и за счет превышения продажной цены объекта недвижимости по сравнению с затратами на его создание (спроса над предложением на объекты недвижимости) как условие ограниченности ресурса (редкости) городской земли. Эти проявления характерны для микроэкономики отдельных предприятий или хозяйств. Проявление земельной ренты на макроэкономическом уровне связано с проблемой разграничения собственности на городские земли и введения частной собственности с необходимыми и разумными ограничениями и сервитутами.
Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот является важным и постоянным источником поступления средств в бюджеты, в основном местные. Во многих странах этими средствами обеспечивается ежегодное финансирование расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и т.д. В современной экономике городские земли важнейший источник ренты. Во многих странах мира на долю городской ренты приходится около 70%, а сельскохозяйственной - 5% общей ренты земли.