Дипломная работа: Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
Одной из немногих работ современного периода, в которой анализируется понятие недвижимого имущества, является книга Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич "Недвижимое имущество: Правовое регулирование[1] ". Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей правового режима таких объектов недвижимости, как земля, недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом, но по своей природе являются движимыми вещами), однако обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого имущества, его характерных признаков на сегодняшний день делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа О.М. Козырь "Недвижимость в новом Гражданском кодексе России[2] ". Несмотря на относительно небольшой размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. В работе определен пообъектный состав недвижимого имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
В работах В.В. Витрянского[3] анализируются различные виды сделок с недвижимостью. Теоретическому исследованию особенностей совершения сделок с недвижимостью сопутствует анализ складывающейся судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимым имуществом.
В монографии В.П. Камышанского "Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений[4] " исследованы вопросы ограничений права собственности в отношении недвижимого имущества. К указанной работе примыкает и докторская диссертация[5] этого же автора, которая является методологической базой для анализа ограничений права собственности на недвижимость, основанного на разграничении имущества на движимое и недвижимое.
Комментарий судебно-арбитражной практики по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью, содержится в книге судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Н.Р. Ивановой "Защита права собственности в арбитражном суде[6] ".
Книга В.А. Алексеева "Регистрация прав на недвижимость[7] " посвящена анализу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость) и складывающейся в соответствии с этим законом административной и судебной практики регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В книге дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проанализирован правовой режим осуществления государственной регистрации как акта признания прав на недвижимость. В основе работы лежит анализ понятия объекта недвижимости, предлагается классификация объектов недвижимого имущества и выявлена правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость как правового института, его цели, задачи и принципы осуществления.
Работа С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижимости"[8] посвящена анализу правового регулирования оборота недвижимости. Работа построена на сравнительном анализе действующих в ряде зарубежных государств (Германия, Канада, США, Швейцария) систем регистрации (оглашения) прав на недвижимое имущество. Автор исследует понятие недвижимости, объективные предпосылки формирования дефиниции "недвижимость", вопросы публично-правовых ограничений оборота недвижимости.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права" <*> представляет из себя сборник статей преподавателей указанного заведения. В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)[9] " речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы при написании работы учли новейшие изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и регистрацию прав на недвижимое имущество.
В монографии И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости"[10] представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Представленный в работе анализ был предпринят впервые и выполнен на основе нового законодательства Российской Федерации. В книге рассматриваются основные категории, характеризующие правовой режим зданий и сооружений, определен порядок введения зданий и сооружений в гражданский оборот, показаны проблемы реализации права распоряжения ими. На основании указанной работы автором подготовлена докторская диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук[11] .
Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева, А.Р. Кирсанова, Ю.В. Романца, К.И. Скловского, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева.
Кроме того, за последние годы в самых разных регионах Российской Федерации защищено довольно значительное количество кандидатских диссертаций по юридическим направлениям, авторы которых обращались к исследованию различных проблем государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости и сделок с недвижимостью. Это диссертации А.В. Акчурина, Е.М. Андреевой, Т.Д. Аппак, И.В. Астаниной, С.В. Безбах, Д.С. Бугрова, А.В. Волынцевой, Т.В. Глинщиковой, Ю.И. Головина, Н.Е. Гребневой, Е.А. Грызыхиной, Н.В. Диаковской, А.В. Дмитриева, Е.А. Дорожинской, Н.С. Карцевой, Е.Б. Козловой, С.В. Мальцевой, В.В. Михольской, Е.Ю. Петрова, В.А. Петрушкина, В.А. Порошкова, А.А. Роньжина, Е.С. Роговой, М.А. Салиховой, П. В. Скибы, С.А. Степанова, М.П. Сухомлиновой, С.М. Чеучевой.
Дипломная работа написана на 65 листах, включает в себя введение, три главы, разбитые на параграфы, заключение и список использованной литературы.
1 Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи коммерческой недвижимости
1.1 Понятие договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве
Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ[12] ).
С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.
В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:
- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;
- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;
- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.
Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.
Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ[13] регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).
В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.
Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.
Существенными особенностями обладает и отчуждение таких специфических объектов недвижимости, как предприятия - имущественные комплексы.
Как уже было отмечено, правила отчуждения коммерческой недвижимости подчиняются нормам гражданского права и не испытывают на себе влияния норм жилищного законодательства. Поскольку договор продажи недвижимости, не будучи самостоятельным видом договора, является разновидностью договора купли-продажи, то к соответствующим сделкам применяются и общие нормы, регулирующие куплю-продажу.
Иерархия применяемых норм следующая: сначала применяются специальные нормы - нормы § 7 гл. 30 ГК РФ (продажа недвижимости); затем применяются нормы, регулирующие куплю-продажу; и в той части, которая не урегулирована указанными нормами, - общие нормы об обязательствах. Следует иметь в виду, что в том случае, если недвижимость приобретается на торгах, к соответствующим отношениям применяются в первую очередь правила, регулирующие порядок проведения торгов (ст. ст. 447 - 449 ГК РФ).