Контрольная работа: Индивидуальный предприниматель как субъект хозяйственной деятельности
Поскольку речь идет о передаче имущества во временное пользование, объектом договора аренды (имущественного найма) могут быть только вещи индивидуально определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей означает прекращение их существования. Вещь, взятая для временного пользования, должна быть возвращена наймодателю по окончании договора. Из этого вытекает, что право собственности на предмет договора имущественного найма не переходит от наймодателя к нанимателю.
Здесь же следует подчеркнуть, что объектом договора аренды являются не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота.
В отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены изъятия, касающиеся имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.
Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, согласно ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле собственники земельных участков,приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в установленных соответствующими статьями Кодекса размерах. При получении в наследство таких же земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем соответствующих исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.
Учитывая свойства передаваемых в аренду вещей, их повышенную ценность, законодатель предъявляет высокие требования к их четкому определению и указанию качественных характеристик. Так, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).
Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.
Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если эти элементы не отражены в договоре, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 585 ГК).
Закон предоставляет возможность устанавливать арендную плату за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно;установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;предоставления арендатором определенных услуг;передачи арендатором арендодателю обусловленной договоромвещи в собственность или аренду;возложения на арендатора обусловленных договором затрат наулучшение арендованного имущества.
Помимо указанных, стороны могут предусматривать и иные формы арендной платы. Они могут изменять размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки арендной платы.
Если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование о досрочном внесении арендной платы, если иное не предусмотрено договором, не допускается. Законодатель такую возможность предоставил арендодателю только в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 585 ГК).
Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или договором аренды. Переход имущества в собственность арендатора происходит по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества в договоре может быть восполнено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 595 ГК).
Срок договора аренды (имущественного найма) определяется соглашением сторон.
Если в договоре срок не указан, договор считаетсязаклю-ченным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом Другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды* заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК).
Действующее законодательство допускает возможности установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Это, в частности, следует из ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, согласно которой сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет. В данном случае, если ни одна из сторон не отказалась до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении этого срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 581 ГК).
Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, субъектного состава и от тего, движимое или недвижимое это имущество.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 580 ГК).
При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 580 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из анализа действующего законодательства следует, что аренда представляет собой основанное на договоре, как правило, срочное, возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также необходимым арендатору имуществом для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности.
Каждая из сторон в договоре аренды имеет права и обязанности. Причем если одной стороне присущи права, то второй стороне соответствуют обязанности.
На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности:
1) предоставлять имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие документы, принадлежности переданы не были и арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов при расторжении договора, а также возмещения убытков (п. 1, 2 ст. 582 ГК);
2) передать арендатору (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок). В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество, потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
3) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК); произвести за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества.