Таким образом, по общему правилу собственник земельного участка становится налогоплательщиком только после государственной регистрации его прав в установленном законом порядке.

На практике иногда возникает ситуация, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации договора. Изменит ли это порядок уплаты земельного налога? Нет, не изменит, и в этом случае обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Об этом сказано в Письме Минфина России от 25.05.2005 N 03-06-02-04/33. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, факт государственной регистрации права является определяющим для установления момента, с которого управомоченное лицо становится налогоплательщиком. Это общее правило. Однако из каждого правила есть исключение. Налогоплательщик направил в Минфин вопрос: обязана ли организация при отсутствии свидетельства о праве собственности на землю уплачивать земельный налог пропорционально своей доле собственности нежилых помещений, если правоустанавливающие документы на земельный участок не оформлялись. В Письме Минфина России от 05.10.2005 N 03-06-02-04/83 он получил положительный ответ: полагаем, что в том случае если земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежащий ЖСК, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то ваша организация должна уплачивать земельный налог в доле, пропорциональной общей площади помещений в этом доме, принадлежащих ей на праве собственности.

На каком основании сделан этот вывод? Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. п. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ).

При этом в соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Объект налогообложения

Объектом обложения земельным налогом согласно ст. 389 НК РФ являются земельные участки, расположенные в пределах административно-территориального образования.

Напомним, что на основании п. 5 ст. 8 Федерального закона N 141-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрированы права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки по состоянию на 1 января 2005 г. На основании п. 11 ст. 396 и п. 4 ст. 85 НК РФ эти же органы обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации.

Исключены из числа объектов налогообложения земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ. Перечень таких земель представлен в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Не являются объектом налогообложения и земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ. Перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте, определен п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

Так, например, ограничиваются в обороте земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления: вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр.

На основании этих статей закона Минфин в Письме от 11.08.2005 N 03-06-02-02/62 пришел к выводу, что земли лесного фонда не подлежат налогообложению в условиях применения гл. 31 НК РФ.

Налоговая база

Налоговой базой согласно нормам гл. 31 НК РФ теперь является кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, а не площадь земельного участка, исходя из которого исчислялся налог в соответствии с Законом о плате за землю.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков должна быть проведена государственная кадастровая оценка земель по целевому назначению и виду их функционального использования: земли под домами многоэтажной застройки, земли под домами индивидуальной жилой застройки, земли дачных и садоводческих объединений граждан, земли под промышленными объектами, земли под объектами торговли, предприятиями общественного питания и т.д.

Кадастровая стоимость земельных участков является их налоговой базой. В свою очередь, налоговая ставка определяется исходя из налоговой базы в процентах, установленных администрациями районов и городов в нормативных правовых актах о введении земельного налога.

Налоговые ставки

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами местных органов власти и не могут превышать предельных размеров, установленных ст. 394 НК РФ:

а) 0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

б) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Льготы по земельному налогу

Необходимо отметить, что общая тенденция на уменьшение числа налоговых льгот сохранилась и в отношении земельного налога. Число льгот уменьшилось с 23 (ст. 12 Закона о плате за землю) до восьми (ст. 395 НК РФ).

Исключены из числа льготников учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, государственные и муниципальные учреждения социального обслуживания, финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за счет средств профсоюзов, детские оздоровительные учреждения, государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности, спортивные сооружения, санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, учреждения отдыха, находящиеся в государственной и муниципальной, а также профсоюзной собственности, которые в соответствии с ранее действовавшим федеральным законодательством имели право на льготы по земельному налогу.

Правда, есть в списке счастливчиков те, кто не относился к льготной категории в соответствии со старым порядком. Согласно п. 5 ст. 395 НК РФ льгота установлена для:

- общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

- организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

- учреждений, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям.

Следует отметить, что законодатель в п. 2 ст. 387 НК РФ предоставил право представительным органам муниципальных образований расширить круг льготников, находящихся на подведомственной им территории.