Контрольная работа: Земельный рынок и его особенности

■для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос и предложение на земельные участкиформируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

■ Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

Вторая группа — социальные и демографические факторы (численность и плотность населения и др.)

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли (правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне)

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов:

■ удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

■ обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

■ уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

■ историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

■ состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

■ инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

1.1 Правовой режим земельных участков

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения —отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;

Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).