Курсовая работа: Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д. [4].

Ипотека незавершенного строительства

В залог можно отдать и недостроенные объекты. А после того, как они будут достроены, ипотека сохраняет силу - только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения.

Поскольку предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога незавершенного строительства залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация проводится на основании документов, подтверждающих права пользования земельным участком, на котором строится объект, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание "незавершенки". Перечень этих документов приведен в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Здания и сооружения

Ипотека здания и сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права аренды залогодателя на земельный участок (его часть). Это установлено в ст.69 Закона N 102-ФЗ.

Ипотека части недвижимости

Предметом договоров ипотеки может быть часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки [18, c. 56].

Ипотека земли

Не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной и муниципальной собственности (п.1 ст.63 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилым помещением заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указано, вместе с помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок [18, c. 57].

Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, по мнению ВАС РФ, этот пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельного предмета ипотеки.

Взыскание долга за счет заложенного имущества

При обращении взыскания на право аренды земельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое право, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Если закладывается имущество, которое залогодатель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает право залогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.

Прекращение ипотеки [4].

Ипотека прекращается по общим правилам, предусмотренным в ст.352 Гражданского кодекса РФ. Основанием для этого является:

- погашение залогодателем ранее взятого кредита или займа, то есть исполнение своих обязательств перед залогодержателем;

- требование залогодателя, если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

- гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены предмета залога (если оно было предусмотрено в договоре);

- продажа заложенного имущества с торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Прекращение ипотеки должно быть отражено в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Эту отметку делают по заявлению владельца закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя или решению суда (ст.25 Закона N 102-ФЗ).

Основные проблемы ипотеки

Российский рынок ипотечных кредитов развивается все более стремительными темпами, но при этом он сталкивается с некоторыми проблемами:

1. Сдерживающим фактором для развития ипотеки является высокая стоимость ипотечных продуктов.

2. Зачастую в регионах, в глубинке нет офисов банков, и клиентам достаточно сложно получить финансовые услуги и доступ к ним.

3. Правовая база по ипотеке находится в стадии разработки.

4. Ипотека реализуется медленно и неравномерно в основном из-за неравномерного распределения банковских ресурсов по стране. В большинстве регионов России на три-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка

5. Галопирующий рост цен на недвижимость (особенно жилье), дефицит недвижимости приводят к несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, приводя к сужению целевого клиентского сегмента, то есть все меньше организаций имеют возможность получать ипотечные кредиты.