Курсовая работа: Договір найму (оренди) жилих приміщень

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного аналізу.

І. Теоретичні засади укладання договору найму

1.1 Поняття договору найму

У господарському обігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди, як оренда і прокат. За допомогою майнового найму розширяються господарські можливості використання майна. Поряд з цим найм є засобом взаємодопомоги між громадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

За договором найму наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату і на певний строк. Крім Цивільного кодексу України особливості укладення та виконання найму (оренди) можуть бути передбачені окремим законом.

Договір найму є двостороннім. Сторонами договору найму є наймодавець та наймач. Договір найму може бути консенсуальним і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР. ЦК України пішов іншм шляхом, дозволивши учасникам цивільного обороту укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму.

Право на передання у найм має тільки власник майна або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

На відміну від договору купівлі-продажу майно передається не у власність , а на визначений строк. Коли строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Обєктом договору можуть бути лише індивідуально визначені речі, споживча вартість яких передається поступово і які в цивільному праві називаються неспоживчими. Це зумовлено змістом самого договору найму, за яким наймач після закінчення строку договору або його припинення зобов’язується повернути ту саму річ в натурі.

До обов’язків наймодавця належать такі:

Передати наймачеві річ у користування негайно або у строк, визначений договором;

Надати наймачеві річ у комплекті в стані, який би відповідав умовам договору і забезпечував досягненням мети найму;

Попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть становити небезпеку для життя, здоровя, майна наймача або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

Проводити за свій рахунок капітальний ремонт речі.[1]

Наймач за договором найму зобов’язаний вносити плату за користування річчю щомісячно (сторони можуть визначити й інші строки внесення плати), перевірити в присутності наймодавця справність речі при її передачі у володіння, користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач повинен проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, усувати погіршення стану речі, які сталися з його вини, а також у разі припинення договору негайно повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була від нього одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Наймодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плати за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір у цьому разі вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наймач має право вимагати розірвання договору, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору , а також коли наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише зі згоди наймодавця, якщо інше не передбачене договором або законом.

Продукція, яка була виготовлена шляхом використання речі, передана йому в користування, є власністю наймача. Плоди і доходи, одержані наймачем від використання речі при здійсненні ним підприємницької діяльності, також є власністю наймача

Якщо наймач належно виконував свої обов’язки за договором найму, то після закінчення строку договору він має переважне право перед іншими особами на укладення нового договору найму. Умови нового довору визначаються домовленістю сторін

У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших істотних умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Глава 58 ЦК містить лише загальні положення з регулювання договору найму, що поширюються на всі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму, то вони встановлюються іншими законодавчими актами, які не мають суперечити Цивільному кодексу України

1.2 Сторони договору найму жилих приміщень

Сторонами договору найму житлового приміщення виступають наймодавець і наймач. За загальним правилом і в ролі наймодавця , і в ролі наймача можуть виступати будь-які суб’єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи ( з-поміж останніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні, адміністративно-територіальні, муніципальні утворення).Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. [2]

Щодо особи наймача, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або організація.

Разом із наймачем може проживати його члени сімї, а також інші особи, які постійно з ним проживають. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права та обов’язки щодо найманого житла.У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено,хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини завжди належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.