Курсовая работа: Купівля-продаж житла
- договір купівлі-продажу квартири;
- договір купівлі-продажу частини житлового будинку;
- договір купівлі-продажу частини квартири;
- договір купівлі-продажу частки майна (будинку, квартири) у праві спільної часткової (сумісної) власності;
б) в залежності від цілісності предмета:
- договір купівлі-продажу житлового приміщення незавершеного будівництвом;
- договір закупівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).
за підставами перебування житлового приміщення у власності:
договір купівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах;
договір купівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результаті приватизації);
за суб'єктами:
договір купівлі-продажу житлового приміщення між громадянами;
договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи);
договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів чи органів муніципальних утворень.
Договір купівлі-продажу юридичною літературою визначається як двосторонній, оплатний і консенсуальний договір.
З точки зору прав і обов'язків, якими наділені сторони за договором купівлі-продажу житла, він є двостороннім, оскільки права і обов'язки виникають як у продавця (обов'язок передати житло у власність покупцю і право вимагати отримання обумовленої договором грошової суми), так і в покупця (право вимагати передачі житла, і обов'язок сплати за нього гроші). Якщо розглядати такий договір з точки зору кількості сторін, то він може бути і багатостороннім. Коли у договорі сторонами виступають один продавець і один покупець, то він є двостороннім як за правами і обов'язками, так і за кількістю сторін. Однак, часто бувають випадки, коли продавець, який наприклад, відчужує свою частку у праві спільної часткової власності, один, а покупців може бути декілька. І навпаки, продавців, які продають кожен свою частку, декілька, а покупець, який одночасно купує всі частки – один. Таке положення, зокрема, випливає із ч. 4 ст. 626 ЦК[2] України, де вказано, що до договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.
Предмет та сторони договору купівлі-продажу житла
Із самої назви даного виду договорів випливає, що предметом договору купівлі-продажу житла виступає саме житло. В статтях 379, 380, 382[3] ЦК України дане визначення поняття житла взагалі та окремих його видів.
Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.
Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
Законодавець не визначив, яке інше приміщення він вважає житлом, вказавши лише, що воно повинно бути призначене та придатне для постійного проживання, споруджене з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами. З цього виходить, що наприклад, дачний будинок, теж може бути визнаний житлом. Так само, житлом можна визнати окремі ізольовані кімнати в квартирах, якщо вони зареєстровані в якості таких в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), школи-інтернати, гуртожитки, готелі, в яких особи проживають постійно і сплачують за таке проживання відповідну плату.
Предмет договору купівлі-продажу житла відноситься до індивідуально визначених речей, тобто наділений індивідуально визначеними ознаками, які відрізняють його від інших однорідних речей. Особливістю такого роду речей є їх юридична незамінність. Статтею 383 ЦК України чітко регламентовано, що власник житлового будинку, квартири не має права використовувати помешкання для промислового виробництва.
Не може бути предметом договору купівлі-продажу квартира (кімната, житловий будинок), на які накладений арешт або заборона відчуження. Житло, що знаходиться в заставі, може бути продане лише з дозволу заставодержателя, а у випадку, якщо договором про заставу встановлена заборона на продаж, житло не може бути продане. При продажу заставленої квартири, всі обов'язки заставодавця переходять до покупця, якому доведеться розплачуватися по договору, який забезпечений заставою житла. Відомості про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна, Положення про який затверджене наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за № 41/5[4] .
Виходячи з визначення поняття договору купівлі-продажу житла сторонами у ньому виступають продавець та покупець. Продавцем за договором є власник житлового будинку, квартири чи їх частини. Право власності на відчужуване майно повинне бути підтверджене правовстановлюючими документами. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та інші документи. Щоб мати змогу продати або купти житло, продавець і покупець повинні бути наділені повною цивільною дієздатністю.
За загальним правилом повну цивільну дієздатність мають особи які досягли вісімнадцятирічного віку, тобто є повнолітніми, і яка поширюється на усі цивільні права та обов'язки. Однак, власником будинку чи квартири може бути і неповнолітня особа, яка має неповну дієздатність, і навіть малолітня особа, наділена лише частковою дієздатністю. Стосовно неповнолітніх осіб, то вони можуть набути повну цивільну дієздатність і до вісімнадцяти років. Якщо особа, що досягла шіснадцятирічного віку, бажає зареєструватися як підприємець, і на це є згода батьків, то така особа набуває повної дієздатності після реєстрації її як підприємця у відповідних органах. Після цього, якщо неповнолітня особа-підприємець є власником житла, і бажає його продати, згода батьків на таку угоду не потрібна. Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір’ю або батьком дитини. Оскільки малолітні особи та неповнолітні особи, які не набули повної дієздатності, відносно укладання угод з нерухомістю, в тому числі щодо купівлі-продажу житла, не наділені повною цивільною дієздатністю, продавцями житла виступають їхні батьки, усиновителі, опікуни чи піклувальники. При цьому обов'язковим є наявність дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження.
Аналогічна ситуація має місце і тоді, коли вище зазначені особи виступають покупцями житлового приміщення. Особи, які досягли вісімнадцяти років і мають повну цивільну дієздатність, а також особи, які набули повну дієздатність у встановленому законом порядку, можуть бути покупцями житлового приміщення без згоди на це своїх батьків, законних представників, усиновителів, опікунів чи піклувальників. Що стосується осіб, які мають неповну цивільну дієздатність, то згідно із ст. 32[5] ЦК України, вони можуть самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами, самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім’я (грошовими коштами на рахунку). Однак, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна (в тому числі щодо купівлі-продажу житла) повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування. Отже, надаючи певну свободу неповнолітнім особам по розпорядженню особистими грошовими коштами, законодавець обмежує дії цих осіб щодо купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житла, оскільки такі особи ще не в повній мірі здатні усвідомлювати характер здійснюваної угоди та її цивільно-правові наслідки.
Інколи бувають випадки, коли повнолітня особа (яка є власником житла, або в якої достатньо коштів для його придбання) страждає на психічне захворювання, або зловживає спиртними напоями чи наркотичними засобами, і не в змозі об'єктивно усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними. В таких випадках, суд вправі обмежити цивільну дієздатність таких осіб, встановивши над ними піклування. В цьому разі продавцем чи покупцем житла будуть виступати піклувальники зазначених осіб. Однак, для здійснення купівлі-продажу житла необхідний дозвіл органу опіки та піклування.
Оскільки законом визначено, що договір купівлі-продажу житла підлягає нотаріальному посвідченню, то при вчиненні нотаріальних дій нотаріус зобов'язаний встановити особу громадянина та його представника, що звернулися за вчиненням нотаріальних дій, при цьому з'ясовується дієздатнісь осіб. Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України та ін.).