Курсовая работа: Опыт ипотеки в развивающихся странах
В 1986—1987 гг. главной целью реформы стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие продаже общественного жилья.
В 1988 г. в Пекине была проведена первая конференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача создания рынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель - упорядочить уровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство и стимулировать покупку жилья населением.
В Пекине была начата пилотная программа, включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через 5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит предприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы. Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному строительству посредством предоставления земельных участков и снижения процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м (1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускорения инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к жёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665 квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс. кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее, впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его распределения.
В 1991 г. в Шанхае была начата реализация комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, как предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные мероприятия.
В 1994 г. Госсовет принял «Решение об углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к рыночным отношениям в жилищном секторе.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета по жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г. Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. В 1995 году 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государство поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2 юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи. Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.
В 1959 г. 59 городов были отобраны для эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.
В результате прошедших почти 20 лет реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими доходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированной цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.
Начиная с 1979 года, реформаторы Китая считали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будет стимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форма непроизводственного потребления.
Жилищная реформа в Пекине в 9-ой пятилетке (1995-2000 гг.) .
Ключевым компонентом жилищной политики в 9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которому новые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую и балкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане были приняты следующие жилищные стандарты (табл. 2).
Предусматривалось, что помещение, где будет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет или кухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета. Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышает плановые намётки проекта.
Неудовлетворённая потребность в жилье в Пекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих в местных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах, остальные 20% — на работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столице постоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию с жильём.
Население Пекина с 1990 по 1995 гг. увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г. работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Из числа работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. При средней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимо построить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья.
В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. м общей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья. Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилой площади на человека. Средний размер квартиры — 54,5 кв. м.
Таблица 2. Жилищные стандарты в Китае. Источник: [Жилье]
| 1 спальня и 1 общ. комната | 2 спальни и 1 общ. комната | 3 спальни и 1 общ. комната | |
| Полезная площадь, кв. м. | 34-38 | 45-49 | 56-60 |
| Спальня для супругов, кв. м. | 10 | 10 | 10 |
| Спальня на одного, кв .м. | - | 8 | 8 |
| Общая комната, кв. .м. | 12 | 14 | 16 |
| Кухня, кв. м. | 5 | 5 | 5 |
| Туалет, кв. м. | 3,5 | 3,5 | 3,5 |
| Кладовая, кв. м. | 1,5 | 2 | 3 |
Две трети вводимого жилья приходятся на 6—8 этажные дома, 11% _ на 2-5-этажные, остальное — на 9-этажные и более высокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилой площади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельных участков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья, который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всего должно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55 млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властями через Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансировать местные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай, Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жилья на сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложено центральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти.
В плане 1996 года при целевой норме 9,5 кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята 55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные) должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, что минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го пятилетнего плана.
При том, что в целом Проект ориентирован на работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также преподавателям.
В реализации Проекта удобного жилья участвуют:
Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе, которая координирует все действия и вырабатывает всекитайские нормативы;
Госплан КНР, который ответственен за ежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта;
Минстрой КНР, ответственный за строительство в рамках Проекта;
Народный Банк Китая, который вырабатывает годовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования;
Финансовое Бюро и другие банки, как, например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемых средств в городах.
Жилищные инвестиции распределяются между центральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы власти хотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю для проекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа. Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматривает строительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых 300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительством Пекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий в Пекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% цены жилья со сроком возврата 10 лет.
Государство поставило ограничения перед Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него, изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания инфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов. Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жилья передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются у подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибыли на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на работу в существующей застройке и т. п.
Семья может приобрести жильё через своё предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим очередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекине предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На 1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.
Правительство Пекина в 1995 г. приняло «Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв. м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраин города на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Для пригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера 180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принята равной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительно предоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и 10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (без инфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. При продаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль в размере 16,5%.