Реферат: Аренда зданий и сооружений 3
В случае аренды предприятия обязуется арендодатель предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в совокупности как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
Лизинг - это договор, по которому обязуется арендодатель приобрести в собственность указанное арендатором имущество у выбранного им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.
Деление аренды на выше перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на классификационном едином критерии. Выделение этих видов произвольно. Аренда транспортных средств, сооружений (зданий), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, а прокат - исходя из договора для арендатора, потребительского характера и для арендодателя – предпринимательского. Так, что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Но многие правоведы всё же склонны делить на виды аренду по характеру арендуемого имущества.
Ряд широко на практике распространённых договоров аренды не урегулированы в Гражданском кодексе РФ. Так как почти ничего не упомянуто об аренде земли, за исключением некоторых статей в главе 17 (ст. 260 ,264 , 270 ГК). Видимо законодатель руководствовался тем, что данный вид аренды подробно будет урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. Это неверно , ведь аренда всегда склонна к гражданскому законодательству .
В нынешнее время новый Земельный кодекс лежит в стадии разработки, а ныне хранить силу Земельного кодекса РСФСР 1991 года (не изменяющий более позднему законодательству). Сейчас разрешает действующее земельное право аренду земли . На аренду о сроках договоров земельных участков вопрос не решён, потому что ст. 13 Земельного кодекса РСФСР является не подходящий Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду могут :
А) земельных участков собственники (ст. 260 ГК)
Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласия собственника (ст. 270 ГК)
В) государством органы уполномоченные - в аренду сдача земельных участков, лежащих в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.
Закон выделяет ряд льготных условий аренды, если фермерское хозяйство выступает в качестве арендатора. Договор аренды земли обязан быть заключённым в письменной форме, и подлежит нотариальному удостоверению, далее должен быть в администрации зарегистрирован, на территории или в ведении которой данный участок находится. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли, не загрязнение, её охрана.
В аренду передача участков недр, лесов, водных объектов устанавливается не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах; Лесным кодексом РФ; Водным кодексом РФ.
Также можно договор аренды предложить включить в Гражданский кодекс недвижимости в целом, а не отдельных её видов: предприятий или зданий.
Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к этим или другим договорам аренды, следует помнить, что к некоторым видам договора аренды. Об аренде общие правила применяются, если иное Гражданским кодексом не установлено об данных договорах (ст. 625 ГК). Например, не используется правило ст. 621 о восстановлении договора аренды на неопределённый срок к договору аренды транспортных средств и проката. Ведь же к договорам аренды транспортных средств (с экипажем и без него) не используются правила о регистрации договора из п. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды сооружений и зданий, так как само по себе предприятие включает сооружение и здание.
Договорам аренды, выявленные Гражданским кодексом РФ, свойственно следующие признаки:
[ Собрание Законодательства РФ 6.03.95г. №10 , ст. 823 . Собрание Законодательства РФ 20.11.95г. №47 , ст. 4471 . Собрание Законодательства РФ 3.02.97г.]
Данные договоры концессуальны, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что заключённый договор аренды считается с момента, когда по всем существенным условиям стороны достигли согласия.
Каждый вид договора аренды будет возмездным, так как арендная плата всегда выступает в качестве цены. Если же стороны договорились, что арендатор платить не будет арендную плату, значит это будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.
Взаимными являются все договоры аренды, потому что у обеих сторон (арендатора и арендодателя) имеется и права и обязанности.
Аренда - двусторонний договор, многие юристы хотя лизинг считают трёхсторонним договором потому что в нём участвует арендатор (лизингополучатель) ,арендодатель (лизингодатель) и продавец.
Договор проката является публичным, потому что предприятие - при наличии возможности арендодатель не вправе предоставить в пользование соответствующие вещи, отказать, кому-либо в составлении договора, не должна выявить предпочтение одному лицу перед другим.
По существенным условием договора аренды общему правилу является только предмет - то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если в договоре арендуемое имущество не указано, значит, договор является незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды существуют и другие существенные условия. Так, существенным условием является цена в договоре аренды сооружений (зданий) и аренды организаций. Следует, что законодатель считает оценку предметов данных видов договоров не совсем важной. Форма договора может являться существенным условием и всё же при аренде предприятий (неважно от срока договора) и аренде сооружений и зданий (заключённых на срок более года) Несоблюдение выявленного в данных случаях государственного порядка регистрации выявляет, что договор недействителен. Что же касается срока, то заключить договор аренды могут и на определённый, и неопределённый срок. Иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению срока договор должен быть прекращен . Выходит, что срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .
Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует выделить, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Выявить отличие одного договора от другого можно по специфики целей предмету, характером взаимоотношений между сторонами.
2. Договор аренды зданий и сооружений.
а) Понятие, предмет и стороны договора.
Аренда сооружений и зданий - один из видов договоров аренды (см. приложение 1) . Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды сооружений и зданий арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору сооружение и здание.
В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды сооружений и зданий не были предоставлены в виде самостоятельного параграфа, рассматривалась только одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года предусмотрел отдельный параграф, регулирующий этот вид обязательства. “Данный параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор сооружений или зданий , вызван к жизни особенными свойствами сооружений и зданий как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, неразрывной связью с землёй, их непотребляемостью в процессе пользования...”.
Следует, предметом договора служат сооружения и здания, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, каково различие между сооружением и зданием ГК не содержит. Но, исходя из общеупотребительного значения данных слов, можем сделать вывод, что сооружения же служат чисто техническим целям, а здания предназначены с целью постоянного проживания или работы там людей, ведь люди в них находятся не всегда. Так что, юридического значения делению объектов на сооружения и здания ГК не предусмотрит .
[ Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3 , с 8-9]
Однако понятие сооружений и зданий подразумевает, первым делом, нежилое помещение, включающее весь спектр культурных, нежилых производственных и других строений. Когда по своему функциональному назначению здание является жилым, тогда для него предусмотрен другой гл. 35 ГК “ Найм жилого помещения” правовой режим. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который выделяет связанные с арендой сделки (имущественным наймом, безвозмездным пользованием и не связанным с проживанием людей использованием предприятиями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, жилищным законодательством, совершённые являются ничтожными после введение в действие ГК РФ, согласно ст. 168 (228) ГК.)
Договор аренды сооружений и зданий регулирует как аренду сооружения (здания) в целом и его части. Но, в таком случае с передачей арендатору права пользования земельным участком возникают сложности , которые функционально обслуживают данную часть. Если физически выделить часть земельного участка , обслуживающего часть сооружения (здания) , нереально , к арендатору права на данный участок переходить не могут .
Предыдущий ГК 1964 года выявил термин “строение” в место сегодняшнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. выявленное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает силы аренды сооружений и зданий, потому что понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное . Из его состава в этом контексте исключаются переносные , временные строения сборно-разборного типа без фундамента: буфеты, ларьки, киоски и т.д.. В таком случае, если в договоре об аренде нежилого помещения стороны не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 . К нежилым сооружениям и зданиям относятся : промышленные, культурно-просветительские, производственные, торговые, коммунально-бытовые, административные лечебно-оздоровительные, ,складские, учебные и для других целей использования . Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: в здании больницы служебная квартира). А жилые здания полностью в себя включают нежилые помещения , например , на первом этаже канцелярские , общественного питания и т.д.. В этих случаях в договоре необходимо указать правовое положение данных исключений .