Реферат: Эмфитевзис и суперфиций

во-первых, он должен был нести государственные повинности, ле­жащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его iusinre, недоимки взыскивались с него об­щим фискальным порядком;

во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться еже­годно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собствен­ником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взы­сканные с прежних пользователей;

в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было уста­новлено соглашением с хозяином земли;

в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неис­полнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возмож­ности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;

и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собст­венником становился суперфициарий.

Superficies возникал:

1) на основании договора между сторонами, при этом (в отличие от эмфитевзиса) требовалась еще и передача вещи (traditio). Специального контракта (по аналогии с contractusemphyteuticarius) для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изо­бретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приоб­ретает по договору только права, но не обязанности);

2) посредством завещательного отказа (легата);

3) на основе судебного решения, если при разделе общего застроен­ного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;

4) путем давностного приобретения. Хотя источники прямо не упо­минают о таком способе возникновения в отношении суперфиция, но тео­ретически нет никаких оснований не допускать применения давности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах (которые также относятся к категории iurainrealiena). Впрочем, некото­рые романисты придерживаются противоположной точки зрения, считая, что правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов, есть lexsingularis.

От оснований установления суперфиция следует отличать основания перехода такого права к новому субъекту. Этот переход происходил:

а) в случае заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;

б) в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Если завещатель являлся суперфициарием, то он мог в завещании отказать свое право застройки третьему лицу, т. е. переход iusinrealiena происходил и на основе завещательного отказа;

в) путем судебного решения в процессах, возбужденных раздели­тельным иском. В этом случае повторялась история с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).

Для защиты своего права застройщик имел следующие средства:

1) петиторные иски (actiodesuperficie, actionegatoria, actioprohibitoria, а также actioPubliciana), которые предоставлялись ему как actionesutiles.

Actiodesuperficie (inrem) предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществ­ление суперфициарного права).

Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, восполь­зоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение ко­торым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actiodesuperficie).

Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному уча­стку, строитель располагал конфессорным иском;

2) будучи владельцем суперфициарного участка, застройщик распо­лагал посессорной защитой, которая предоставлялась ему в виде интер­дикта о суперфиции (interdictumdesuperficie), сконструированного прето­ром на основе interdictumutipossidetis и использовавшегося для удержа­ния владения;

3) поскольку для установления права застройки не было изобретено специального контракта (что имело место в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

Право застройщика прекращалось:

1) по соглашению сторон;

2) в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд resextracommercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строе­ний сама по себе не влекла прекращения данного iusinrealiena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось на время;

4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, преду­смотренного сторонами;

5) на основе судебного решения;

6) в случае слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confiisio);

7) смертью застройщика, не имевшего наследников (или в случае от­каза всех наследников от наследства). Фиск в этом случае не мог восполь­зоваться своим правом на имущество как на bonusvacans, и право за­стройки прекращалось по истечении срока для вступления в наследство;

8) односторонним отказом застройщика от своего права (derelictio);