Реферат: Гражданско-правовой режим земельного участка
Например, правовой режим земельных участков, занятых лесом, водными объектами и т.д., по существу, подчинен правовому режиму находящихся на них соответствующих объектов. Такие объекты по отношению к земельному участку можно назвать "режимообразующими".
В других случаях земельный участок относительно самостоятелен. Так, растительность, произрастающая на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, не оказывает существенного влияния на правовой режим такого участка.
Делается вывод о том, что сложность этих взаимных влияний отчасти объясняет невозможность применения в ряде случаев конструкции "единого объекта недвижимости". Рассматривается концепция "единого объекта недвижимости", указываются объективные причины, препятствующие ее законодательному оформлению.
Отмечается, что в настоящее время законодательство Российской Федерации о недвижимости, в том числе о земельных участках, находится в стадии становления, а теоретическая основа для его дальнейшего совершенствования лишь подготавливается.
Обозначаются основные проблемы правового регулирования недвижимости и указываются возможные направления дальнейшего развития законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе
Как правило, границы земельного участка устанавливаются, исходя из экономических и иных потребностей человека, т.е. являются субъективными, условными. Вследствие этого земельный участок нельзя считать нерукотворным объектом. Что касается его возникновения как объекта права, вещи, то в правовом смысле он создается (формируется) человеком.
Отмечается, что законодательство некоторых зарубежных стран уделяет вопросам создания объектов недвижимости значительное внимание. Например, в Швеции указанные отношения регулируются специальным Законом о формировании недвижимости (Real Property Formation Act, 1970), которым определены общие правила, условия и процедура формирования недвижимости.
Рассматривается порядок формирования земельных участков по законодательству Российской Федерации.
Выделяется два основных способа создания земельных участков: образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель и формирование новых земельных участков в результате преобразований уже существующих участков (путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения).
В работе условно выделяются три обязательных этапа создания земельного участка как объекта недвижимости.
На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных (территориальных) границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами является межевание и геодезическая съемка участка
Исследуются вопрос о пространственных границах земельного участка, правовое значение и порядок их установления. Указываются современные способы определения границ, а также требования к точности их определения. Рассматриваются площадь (физическая и геодезическая), местоположение и другие характеристики земельного участка.
Отмечается, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли. При ее невысокой стоимости достаточно иметь недорогие механизмы определения границ (например, использование естественных границ на местности). Земельные участки, имеющие более высокую стоимость, требуют более точных и дорогостоящих методов установления границ. Поэтому неслучайно наиболее высокие требования к точности топографо-геодезических данных о земельных участках предъявляются в странах, где стоимость недвижимости высока, а свободные пространственные ресурсы практически исчерпаны (в Германии, Австрии, Швеции и т.д.).
Рассматриваются особенности создания земельных участков как объектов недвижимости на землях различных категорий. В частности, согласно п.2. ст.102 ЗК РФ не осуществляется формирование земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами.
Обращается внимание на то, что создание земельных участков происходит не только в соответствии с земельным законодательством, но и с иным законодательством, что не учитывается в ст.261 ГК РФ. Например, на землях, на которых Лесным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение лесоустройства, создание земельной недвижимости происходит в соответствии с лесным законодательством.
Отмечается, что результатом первого этапа является получение определенных качественных и количественных, прежде всего пространственных (географических), индивидуализирующих характерис-тик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок.
На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему уникального (индивидуального) кадастрового номера. В работе исследуется роль и правовое значение государственного кадастрового учета земельных участков для их гражданского оборота, указывается основной принцип ведения государственного земельного кадастра (далее - ГЗК): "один кадастровый номер - одна вещь ". Делается вывод о том, что государственный кадастровый учет земельного участка - это момент его фактического возникновения. Отмечается, что ГЗК можно считать "физическим кадастром ", отражающим земельные участки как физически существующие объекты.
Третьим этапом, учитывая требование ст.131 ГК РФ, можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). При этом юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. Отмечается, что ЕГРП представляет собой "юридический кадастр ", т.е. свод сведений об объектах (земельных участках), существующих юридически.
Делается вывод о том, что создание земельного участка представляет собой сложную публичную процедуру, включающую проведение земельно-кадастровых работ, государственный кадастровый учет земельного участка и завершающуюся государственной регистрацией прав на него. Обосновывается, что часть земли приобретает правовой режим недвижимости лишь в том случае, если последовательно пройдены все три этапа. Отмечается, что при этом осуществляются действия как фактического (установление границ на местности), так и юридического (принятие решения, государственный кадастровый учет) характера.
В работе приводится опыт правового регулирования вопросов формирования земельных участков в некоторых зарубежных странах (Германии, Швеции и др.).
Отмечается важное значение информационного обеспечения гражданского оборота земельных участков, выполняемого ГЗК, при этом указывается на необходимость совместимости сведений ГЗК и ЕГРП.
Рассматриваются земельно-кадастровые системы, существующие в зарубежных странах. Указывается, что в некоторых из них создаются единые многофункциональные унифицированные системы, основанные на принципах публичности и достоверности и направленные на обеспечение юридической защиты прав собственности на землю, развитие земельного рынка и т.п. Отмечаются преимущества многоцелевого кадастра, в котором данные о земельных участках и иных объектах недвижимости, нанесенные на крупномасштабные топографические карты, совмещены с реестром собственности (в Швеции, Финляндии, Дании и др.).
В работе обосновывается необходимость правового регулирования вопросов создания (формирования) земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, в том числе определения индивидуализирующих характеристик земельного участка.
Рассматривается проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", внесенного в Государственную Думу Правительством Российской Федерации, положительно оценивается его концепция, при этом отмечаются основные недостатки.
В завершение главы приводятся основные выводы по исследованным вопросам, в том числе предлагается следующее гражданско-правовое определение земельного участка: "Земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения".
Глава 2. Право собственности на земельный участок
С введением частной собственности на земельные участки, признанием их объектами недвижимости возник вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Частно-правовые начала проникли во многие отрасли законодательства (земельное, лесное, водное, горное и т.д.), возникла конкуренция между публично-правовыми и частно-правовыми нормами, регулирующими отношения по поводу земельных участков и иных природных ресурсов.
Рассматривается научная дискуссия по вопросу соотношения отраслей земельного и гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по поводу земли.
Делается вывод о том, что вещные права на земельные участки должны регулироваться нормами гражданского права, но с учетом норм земельного права. При этом к земельным участкам как к объектам гражданских прав в полной мере применимы положения ГК РФ и иного гражданского законодательства о вещных правах, об объектах гражданских прав, прежде всего, недвижимости. Задачей земельного, а также градостроительного, экологического, водного, лесного и т.п. законодательства является установление различных публично-правовых ограничений, необходимых для защиты интересов государства, общества и отдельных лиц.
В работе отмечается, что право собственности не является абсолютным, оно всегда, а в отношении недвижимости - особенно, ограничено. Как еще в конце XIX века указывал В.И. Курдиновский, "право собственности по своему существу - право, ограниченное законом. Все ограничения права собственности, установленные в законе, касаются главным образом (но не исключительно) права на недвижимость. Они создаются законом в виду общественного блага, потребностей государственной и общественной жизни, и создаются потому, что осуществление права собственности вне таких границ, грозило бы чрезвычайными бедствиями обществу"1 .