Реферат: Особенности нотариального удостоверения договора ренты
Стоимость общего объема содержания не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в месяц. Причем в случае изменения минимального размера оплаты труда законом пропорционально увеличивается объем содержания с иждивением. Периодичность выплат содержания может быть установлена сторонами, но исходя из смысла договора содержание является постоянным. В случае заинтересованности получателя и с учетом его пожеланий предоставление содержания в натуре может быть заменено выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей.
В случае возникновения спора между плательщиком и получателем по поводу объема содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, закон отсылает стороны в суд. При рассмотрении об объеме пожизненного содержания с иждивением суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. При удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением нотариус должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания. ГК РФ устанавливает, что плательщик ренты по данному договору вправе обременять переданное ему в обеспечение пожизненного содержания недвижимое имущество. При этом законодатель не ограничивает способы обременения; ими могут быть продажа, дарение, сдача в залог и др.
Важно, что любое обременение может иметь место только с предварительного согласия получателя ренты. Из этого положения закона следует, что плательщик ренты наделен правами собственника полученной им недвижимости и имеет лишь одно ограничение - обязан получить предварительное согласие. Это требование закон предусматривает в интересах получателя ренты, так как он продолжает проживать в переданном плательщику жилище, пользоваться им. В связи с этим же на плательщика ренты возложена обязанность содержать переданное ему имущество в надлежащем санитарно-техническом состоянии, принимать необходимые меры к тому, чтобы использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не повлекло снижения стоимости этого имущества. [3]
В соответствии со статьей 605ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается в связи со смертью получателя ренты. Закон предусматривает и иные обстоятельства, при наличии которых может идти речь о прекращении договорных отношений. Так, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Получателю ренты предоставлено право требовать выплаты ему выкупной цены; при этом действуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты.
Существенным элементом является то, что плательщик ренты при прекращении договора пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты не имеет права требовать компенсации расходов, которые ему пришлось произвести в связи с содержанием получателя ренты. На практике встречаются случаи, когда умирает плательщик ренты. Последствия этого не предусмотрены законом, и в связи с тем, что такой случай не является основанием для прекращения обязательств по договору, следует полагать, что договор не прекращается, а обязательства переходят к наследникам умершего плательщика ренты, к которым переходит его наследственная масса. В состав наследственного имущества включается и недвижимое имущество, переданное получателем ренты умершему в собственность в обеспечение пожизненного содержания.
Если наследники отказались от принятия наследства или их нет и недвижимое имущество перешло к государству, то и обязанности по договору пожизненного содержания переходят государству в лице уполномоченных органов. В случае отказа наследников или уполномоченных государством органов от исполнения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного им в обеспечение пожизненного содержания либо выплаты ему покупной цены на установленных ГК РФ условиях. На основании вышеизложенных норм гражданского законодательства, обобщая практику работы отечественных нотариусов, следует отметить, что нотариусами допускаются следующие ошибки и недочеты при составлении договора пожизненного содержания с иждивением: 1.
Предмет договора указан не полностью: отсутствует обязательство плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты; 2. Отсутствует обязательство получателя ренты передать свое имущество, за плату или бесплатно, плательщику ренты в договорах пожизненного содержания с иждивением; 3. Конкретно не указан жилой дом, в котором сохраняет право проживания получатель ренты;
Не определена общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц;
Обременения и ограничения в пользование не указаны;
Не отражены сведения о передаче недвижимости.
На основании вышеизложенного полагаем возможным предложить следующие рекомендации нотариусам:
внимательно ознакомиться с нормативным материалом и строго соблюдать положения действующего законодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением;
обратить внимание на ошибки и недочеты, допущенные при составлении проекта договора пожизненного содержания с иждивением;
- включать в текст договора следующие пункты: 1) об индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом; 2) о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении; 3) о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимости плательщиком ренты;
о приобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;
о недопустимости снижения стоимости указанного имущества плательщиком;
о прекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;
о последствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;
о том, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, не компенсируются. [4]
Список литературы
[1] Цит. по: Ем B.C. Договор ренты // Законодательство, 1999, Ж 5, С. 41.
[2] Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция, 1997, Ж 7, С. 22.
[3] Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство, 1999, Ж 8, С. 45.
[4] Информационное письмо Управления юстиции Тверской области ЫОб обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивениемл // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1999, Ж11.