Реферат: Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности
3)Охарактеризовать договор найма жилых помещений
4)Исследовать предмет (объект) договоров найма жилых помещений
5)Рассмотреть стороны в договорах найма жилых помещений
6)Определить права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения
7)Изучить прекращение и расторжение договора найма жилого помещения
8)Обобщить информацию по проделанной работе и сформулировать выводы по результатам исследования.
9)Рассмотреть содержание формы, порядка и условия заключения договоров найма жилых помещений.
В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, монографии и статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых.
Для написания работы были использованы следующие методы исследования: абстрактно – логический логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.
А также для написания данной работы использовались работы таких известных правоведов и юристов как Mexmue в Ю.А., Окуньков Л.А., Садиков О.Н., Седугин П.И, СухановЕ. А., Толстой Ю.К и многие другие.
Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.
Глава IПонятие, элементы договора найма жилого помещения
1.1. Понятие договора найма жилого помещения.
Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений.
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г.вообще не было специальных норм о договоре жилищногонайма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.
Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства.
В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который до принятия 1 марта 2005 г нового Жилищного кодекса, являлся основным актом, регулирующим жилищные отношения.
Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма жилого помещения посвящена глава 35.
Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, разделом III ЖК РФ.
Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.
Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).
Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.
Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативныхправовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.
В ч. 3 статьи 672 ГК сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.