Тем не менее подчеркнем, что массовое “долевое” участие граждан в строительстве жилых домов – это рискованная, далеко не рыночная мера, вызванная реалиями переходного периода рыночной экономики, и долго не может быть основой инвестирования, даже если Федеральный закон №214-РФ и будет скорректирован и заработает в полную силу.

Мировая практика показывает, что источники инвестирования в недвижимость, особенно в строительство жилья – это ресурсы коммерческих банков (кредитование или прямое финансирование), резервы страховых компаний и пенсионных фондов, бюджетные средства разного уровня (для строительства “социального жилья”) и, особенно, ипотечное кредитование жилищного строительства. Следует отметить, что ипотека – это средство создания платежеспособного спроса населения, а не инструмент непосредственного инвестирования в строительство недвижимости.

Остановимся кратко на этих и других альтернативных “долевому” строительству инструментах инвестирования в наших современных условиях.

Во-первых, ресурсы коммерческих банков. Сегодня в сферу инвестиций и строительства направляется лишь менее 4% всех кредитных ресурсов банков Северо-Запада России, да и то по не вполне законным формам (в основном, под договора “долевого” участия, которые, как было сказано, уязвимы в правовом отношении). С переходом на систему торгов на объекты недвижимости (с 1 октября 2005 г. для жилищного строительства они станут обязательными), значительным сокращением продажи квартир, удорожанием строительства и т.п. у застройщиков и строителей появились значительные потребности в заемных средствах. У коммерческих банков эти средства есть (правда не в таких объемах, которые могут полностью удовлетворить потребности). Все дело упирается в отсутствии ликвидных залогов у застройщиков, которыми могут быть: собственность на землю, долгосрочные права аренды, незавершенное строительство. Однако все эти виды залога не реализуемы из-за отсутствия политической воли руководства города, которое в лице КУГИ запрещает (будучи владельцем земли) все возможности, предусмотренные в федеральном законодательстве (Земельном кодексе РФ). Во-вторых, значительные резервы страховых компаний законом запрещено использовать иначе, чем на покупку государственных ценных бумаг. Наше обращение в Федеральную Службу страхового надзора с просьбой разрешить использование значительных резервов в инвестирование жилищного строительства пока не получило положительного ответа. Тоже относится и к использованию резервов пенсионных фондов, хотя на Западе эти средства служат мощными источниками инвестиций в недвижимость. И, наконец, возможность привлечения закрытых паевых инвестиционных фондов к инвестированию средств в конкретные объекты, в частности, жилищного строительства. Для нас это – новый инструмент. А как всякое новое, он вызывает закономерную настороженность застройщиков и строителей. Поэтому необходима широкая разъяснительная работа в направлении обоснования следующих преимуществ ЗПИФ – их надежности, методов создания (особенно “коллективного” характера сбора средств, что непросто для застройщиков-конкурентов) и использования. Будем надеяться, что этот новый инструмент получит признание и будет содействовать развитию жилищного и другого строительства в нашем городе.

Заключение

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды. Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций. Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы. Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект. Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен. Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты. Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.). Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.
Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

Список литературы

1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2006.

2. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2004.

3. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. - М: ИД «Юриспруденция,2006.

4. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В.