1. Разобраться в нормативном материале по теме договора найма жилых помещений, который является в части устаревшим, а в части противоречивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания на практике,

2. Поиск путей к урегулированию гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.

В заключительной части подведены итоги исследования, оп­ределившие значение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые недоработки работы и возможная пер­спектива.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.

Список используемых сокращений:

ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЖК – Жилищный кодекс РСФСР

П. Пр-ва Москвы № 46 - Постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы"

Основы - Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики"

Глава I: Общие положения о договорах

§ 1. Право граждан на жилье

Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.

Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной

системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем.

После принятия Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные отношения.

Провозглашенное в Основах право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими способами. Одним из них является предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма.

Между тем следует иметь в виду, что через год после вступления в силу Основ была принята новая Конституция РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40 закрепила право граждан на жилище с новым содержанием.

Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.[1]

Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.

Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда

на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

§ 2. Понятие

Проанализировав нормы российского законодательства и города Москвы можно выделить 4 вида договоров найма:

1) договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ);

2) договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РСФСР);

3) договор коммерческого найма (Постановление Правительства г. Москвы №46);

4) договор социального найма (Постановление Правительства г. Москвы №46).

Такое разделение с сылкой на источник тем более необходимо, так как с 1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс РФ, в нормах которого содержится условие о том, что при подаче иска обязательным условием является указание точной нормы закона, на которую ссылается истец.

ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.