Реферат: Виды строительства жилья в России
Государственная поддержка в форме субсидиарной ответственности Российской Федерации по обязательствам Агентства и увеличение уставного капитала - два направления, то есть ответственность государства, гарантии и увеличение собственного капитала АИЖК - должна представляться в системе рефинансирования лишь в тех объемах, которые необходимы для становления рыночных механизмов, имея в виду запуск этой системы; дальше и банки, и другие финансовые институты, почувствовав доходность системы, естественно, сами увеличивают средства и вложения.
Вместе с тем совокупный объем государственной поддержки на период до 2010 года может составить значительную величину, достигнув 263 миллиардов рублей в форме субсидиарной ответственности, по сути гарантий.
Правительство в полном объеме будет выполнять свои обязательства, касающиеся тех категорий граждан, которые не могут воспользоваться ипотекой, а это малоимущие, которым будет предоставляться социальное жилье по тем нормам, которые сегодня прописаны в Жилищном кодексе.
Мы должны примерно 150 миллионов квадратных метров жилья строить в год, и тогда в течение 20 лет. Мы в состоянии обеспечить всех желающих и нуждающихся жильем. Задача грандиозная, и если для этой задачи было не создать каких-то системных механизмов, когда на адекватные изменения, на изменение спроса и требования на рынке будет адекватно реагировать сам рынок, то, естественно, ее решить было нельзя.
Одна из ключевых мер - это мера по концессионным соглашениям, по которым мы привлекаем частный капитал в развитие инженерной инфраструктуры. Муниципальный рынок сегодня ждет от нас этого закона, без этого закона никакие соглашения не могут заключаться в этой сфере, и, соответственно, никакой частный капитал сюда не течет. И развитие инфраструктуры с привлечением частного капитала будет происходить весьма ограниченно.
Второй закон - это закон, который связывает интересы муниципалитета с развитием именно жилья, это введение налога на недвижимость в этой сфере для жилищных объектов и привязка его, отдача его полностью в местные бюджеты. И это местный налог на недвижимость. Введение этого налога вместо налога на имущество физических лиц и налога на землю, причем отдача его на места означает передать им управление этим налогом.
В течение последних пяти лет неукоснительно росли реальные денежные доходы населения. Но при этом у нас строительный рынок, с одной стороны, сильно был забюрокрачен, сильно коррумпирован, сильно монополизирован и сильно непрозрачен. Наш пакет в значительной степени эти узелки и должен был развязать. Без подвижек в этом направлении рост доходов адекватно просто отражался в цене. Если в прошлом году выросли доходы на 26 процентов - на 26 процентов выросла цена на жилье. В позапрошлом году выросла еще на 26 - и еще на 26 выросла цена на жилье. И так все годы, которые происходили, начиная с 2000 по 2004 год включительно, все годы. Если вы посмотрите, вы увидите, что рынок реагировал ровно так. Причем увеличение объемов строительства жилья было в существенно меньшей степени.
В 2006 году может произойти вообще даже снижение темпов строительства жилья, потому что мы исчерпываем лимит точечной застройки. Неразвитость инфраструктуры и отсутствие свободных земельных участков с развитой инфраструктурой может привести к тому (а точечную застройку мы проводили очень активно в эти годы), что у нас просто будет дефицит строительных площадок. Причем подготовка строительной площадки с инфраструктурой требует времени. И если мы сейчас не вмешаемся в эту ситуацию, причем тот закон о концессиях, все наши меры по стимулированию предложения более инерционны, у них есть представительный процесс определенный, они пока подоспеют на рынок - цены уже уйдут, потому что меры по стимулированию спроса менее инерционны, очень быстрые в действии: рынок уже отреагирует, и потом отыгрывать этот рынок будет всегда тяжелее.
Если выйти на объем миллион кредитов в год, это будет более триллиона рублей выданных кредитов. Господдержка не превысит 25 процентов, то есть остальные три четверти - это будут частные деньги, которые вот эта программа привлечет.
Миллион кредитов - цифра реалистичная. Если в каждом субъекте ипотека будет развиваться равномерно, то это 50 кредитов каждый рабочий день. Сегодня в ряде регионов, например в таких, как Уфа, Вологда, до 30 кредитов в день выдают уже сегодня. А в Москве отдельные банки выдают от 50 до 100 кредитов каждый день. То есть технологии уже существуют, их надо наращивать по объему.
Функции строительства жилья в России
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.
Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемого за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.
В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.
Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья сократились с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей.
В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет влияние на общий экономический рост.
Механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы российских граждан, должен включать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.
Привлекательным является ипотечное кредитование покупки жилья и для все увеличивающейся прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.
Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
В рамках кредитования жилищного строительства предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.
Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда он уже располагает (право собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья. Риск снижается, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.