Статья: Обзор наиболее важных изменений в законодательстве о залоге

Уточнен момент прекращения обременений заложенного имущества (кроме тех обременений, которые были произведены с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки). Ранее, в случае внесудебного обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды, иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, после заключения договора об ипотеке, прекращались с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания. Теперь – с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов, при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки, при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Уточнены критерии крайней незначительности нарушения обеспеченного ипотекой обязательства (имеется в виду нарушения, которые не дают права обратить взыскание на предмет ипотеки). Для признания нарушения крайне незначительным, а размера требований - несоразмерным стоимости заложенного имущества, должны быть одновременно соблюдены два условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога, а просрочка исполнения обязательства не превышает 3 месяцев. Установлены особенности заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки. Заключение соглашения не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено данным мировым соглашением. С момента утверждения соглашения судом, ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, в связи с утверждением судом мирового соглашения, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя и залогодержателя.

Включены положения, корреспондирующие изменениям в Гражданский кодекс в части изменения внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Напомним, что обращение взыскание на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам, может осуществляться только в судебном порядке.

Изменения закона «О банкротстве».

В закон включена новая статья 18.1., посвященная особенностям правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника. Можно выделить несколько наиболее важных положений данной статьи. Во-первых, с даты введения наблюдения не допускается внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество. Во-вторых, конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, предоставлено право в ходе финансового оздоровления и внешнего управления, обращать взыскание (в судебном порядке) на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на такое имущество сделает невозможным восстановление его платежеспособности. Вопрос о возможности обращения взыскания решается арбитражным судом по заявлению конкурсного кредитора. Статья 138 закона о банкротстве теперь полностью посвящена порядку распределения средств, полученных от реализации заложенного имущества. В частности, семьдесят процентов от вырученных средств направляется на погашение обеспеченного залогом обязательства, двадцать процентов – на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, оставшаяся часть – на погашение судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченным арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Предусмотрено открытие в банке конкурсным управляющим специального счета должника для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога.

Положения Закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. При этом, изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона.

В целях облегчения обращения взыскания на акции, заложенные в обеспечение обязательств по кредитам, Законом установлено, что требования статьи 84 ФЗ «Об акционерных обществах», регламентирующей последствия несоблюдения требований к сделке, в совершении которой имеется заинтересованность, не будут применяться до 1 января 2010 года при приобретении:

1) кредитными организациями прав собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией, в результате обращения взыскания на такие акции или в результате отступного;

2) третьими лицами у кредитной организации прав собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией и приобретенные кредитной организацией в результате обращения взыскания на такие акции или в результате отступного;

3) третьими лицами прав собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией и реализованные на торгах или третьему лицу в результате обращения взыскания на такие акции либо в результате отступного.