Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров:

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения договоров аренды, дав авторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методы проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История развития договора аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договор имущественного найма по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи»[1] . Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Исследование вопроса возникновения и развития аренды позволяет глубже познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.

Появление института найма объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании[2] .

В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую).

В "Драхмашастре", сборнике древнеиндийских этических правил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н.э., присутствуют положения, регулирующие найм земли. Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 11.238), «стома» (Нарада, IV.20-22). Кроме того, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога», «бхукти», «ятибхога»[3] .

В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений[4] . Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.

При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась в натуральном выражении («из - полу или из третьей доли»). При этом отсутствие урожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесения платы в размере, который вносят с соседних полей. Также было установлено правило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия от случайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.

Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанных участков земли под поле или сад: в этих случаях арендная платы в первые годы не взималась.

В Законах проводилось разграничение простого найма судна и найма судна с корабельщиком (лицом, управляющим судном), была установлена

ответственность нанимателя за несобранность судна при простом найме судна только при наличии его вины, ограничивался размер наемной платы для указанных видов найма.

Когда в пользование передавались животные, то в зависимости от нанимаемого скота и целей аренды был жестко зафиксирован размер арендной платы. К примеру, плата за корову была на 25% ниже платы за вола.

Таким образом, в Законах Хаммурапи существовали специальные нормы, регулировавшие найм различного имущества, достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот.

Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началу нашей эры.

Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductiorerum) входили наем услуг (locatio-conductiooperarum) и работ (locatio-conductiooperis)[5] .

Предметом locatio-conductiorerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например, узуфрукт).

Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только для сельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральном выражении, то есть в виде части урожая.