Дипломная работа: Арендные отношения в области недвижимости

Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации.[17]

Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации:

а) Государственном судовом реестре;

б) судовой книге;

в) бербоут-чартерном реестре.[18]

Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской Федерации.[19]

Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.[20]

Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.

Глава II. Аренда объектов недвижимости.

2.1 Общие положения об аренде

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя­тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам­ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, ста­новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст­веннику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму­щество во временное пользование другому лицу, собственник сох­раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще­ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест­ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя­занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это­го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо­льзования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях (ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей деятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[21] . Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

2.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[22]

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.

Объект аренды должен быть точно определен.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия - вещи.