Дипломная работа: Договор купли-продажи недвижимости
В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.
Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.
Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а те земельные участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества вызывало в правоприменительной практике серьезные вопросы, что еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной регистрации.
Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.
Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).
Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.
Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.
Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).
Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.
Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
ГЛАВА 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости
2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости
Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.
Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества в собственность.
Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. 15].
Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ [43, c. 441].
Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [33, c. 21].
К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [33, c. 23].
ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости
Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.
Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого иму