Дипломная работа: Договор купли-продажи жилых помещений

Также необходимо подчеркнуть, что нужно учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:

1) по предмету: 1. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; 2. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

2) по субъекту: 1. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; 2. с участием юридических лиц; 3. с участием государственных органов или муниципальных образований;

3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение: 1. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); 2. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности: 1. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; 2. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон: 1. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; 2. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.

Также была рассмотрена судебная практика.

Введение

В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения25 .

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища19 .

Объектом исследования данной дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

По нашему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище»1 . Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20 . Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации23 .

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество24 .

Данная тема разработана такими авторами как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Садиков О.Н., Зенин И.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Белов В.А., Чаусская О.А., Гатин А.М. и другими учеными. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;

7) определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;