Дипломная работа: Договор найма жилого помещения 5
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики[12] ).
Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации (2.1. ст. снов федеральной жилищной политики).
В соответствии с определением, данным в ст. 1 Основ федеральной жилищной политики2 , жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Основы федеральной политики(ст. 7) называют следующие виды жилищного фонда в Российской Федерации:
1. частный жилищный фонд
2. государственный жилищный фонд
3. муниципальный жилищный фонд
4. общественный жилищный фонд
5. жилищный фонд в коллективной собственности. Общественный жилищный фонд не может быть выделен как отдельный вид жилищного фонда, т.к. он относится к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. И если основываться на правовом решении собственность, то можно выделить три вида жилищного фонда:
1) частный
2) государственный
3) муниципальный
4) Частный жилищный фонд – это:
А) фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно – строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир: квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);
Б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно – строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом (хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские кооперативы).
Государственный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, включая:
А) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
Б) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городе Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Общественный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций. Однако, исходя из смысла ст. 8 Конституции Российской Федерации и базирующейся на ней положений ст. 212 и 213 ГК, устанавливающих формы собственности, общественный жилищный фонд представляет собой разновидность частного жилищного фонда, поскольку входящие в него жилые дома и другие жилые помещения находятся в частной собственности общественных объединений, являющихся юридическими лицами.
Жилищный фонд в коллективной (общей) собственности включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в общей совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Он образуется при объединении в товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере (кондоминиумы), собственников квартир в многоквартирных домах и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. В кондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории[13] . В коллективной собственности жилые помещения принадлежат двум и более субъектам на праве общей долевой или общей совместной собственности.
В ст. 12 Основ федеральной жилищной политики особо выделен с учетом специального целевого назначения такой вид жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования. Называет такой вид жилищного фонда и п. 1 ст. 672 ГК. Жилищный фонд специального использования – это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и представленных в пределах норма жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования согласно ст. 12 Основ федеральной жилищной политики формируется из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными муниципальными предприятиями, учреждениями. Из ст. 672 ГК следует, что фонд социального использования создается только за счет жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов. Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев[14] считают, что норма ст. 672 ГК по данному вопросу более согласуется с положениями Конституции Российской Федерации и части первой ГК о праве собственности.
Учитывая полноту данной в Основах федеральной жилищной политики классификации видов жилищных фондов в Российской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационного критерия, в юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности Ю.К. толстой[15] полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: А) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;
Б) жилые помещения , предоставляемые по договору коммерческого найма;
В) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;
Г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;
Д) служебные и специализированные жилые помещения;
Е) жилые помещения. Предоставляемые в пользование гражданам по иным основаниям.
П.И. Седугин[16] читает возможным исходить при определении видов жилищных фондов не только из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В зависимости от этого можно выделить жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).
Исходя из положений Конституции Российской Федерации и ГК , П.В. Крашенинников[17] предлагает исходить при классификации жилищных фондов из двух признаков: