Дипломная работа: Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования
Предметом данной работы является ипотечное кредитование. Объектом выступает предприятие сферы услуг ипотечного кредитования ООО "Центр ипотечных программ".
Методической основой послужили труды отечественных и авторов, таких как Ивасенко А.Г., Архипов Д., Галиева Р.Ф., Головин Ю., Каминская Е.И., Орлова М., Понька В.Ф., Скрипко В.Р., Терновская Е..
Информационной базой выпускного квалификационного исследования являются правовые и нормативные акты и законы РФ, официальные документы и решения органов государственного и муниципального управлений, отчетные данные предприятия ООО "Центр ипотечных программ".
Практическую значимость данной работы подтверждает то что ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России. Решить эти проблемы не просто, но с другой стороны, не делая попыток к их решению, не возможно повысить эффективность и доступность ипотечного кредита.
Структура работы. В первой главе рассмотрены понятие ипотеки, ее сущность и основные виды. А так же механизм предприятия в сфере услуг и государственное регулирование развития ипотеки в России.
Во второй главе производится анализ организации ипотечного кредитования, условий предоставления ипотечного кредита и оценка эффективности предлагаемых услуг на предприятии ООО "Центр ипотечных программ".
В третьей главе рассматриваются перспективные тенденции развития и разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности предприятий в сфере услуг ипотечного кредитования. Дается оценка эффективности разработанных рекомендаций по развитию ипотечного бизнеса на предприятии ООО "Центр ипотечных программ".
1 . Теоретические основы функционирования предприятий в сфере услуг ипотечного кредитования
1.1 Понятие ипотеки, ее сущность и основные виды
Ипотека (от греч. hipotheke — залог) — это залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды. В Древней Греции у имения должника ставили столб, который и назывался "ипотека"; с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называемые ипотечными. Так, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в 1770 году. Деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения и крестьянские хозяйства в начале XIX веке. Такой четкой системы ипотечных банков, как в Германии, в других капиталистических странах не было. Так, в США в 1916 году были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог земли [18, c. 32].
В Канаде ипотечные банки занимались кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно жилищного строительства.
Во Франции крупнейший Земельный банк предоставлял ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции осуществлялись также основанным еще в 1852 году Банком земельного кредита. Этот банк выдавал кредиты в основном крупным строительным компаниям.
В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной ориентацией, таких как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды имелись частные и государственные ипотечные банки. В Финляндии ипотечный кредит, предоставляли пять частных ипотечных банков под залог недвижимости [22, c. 129].
В Швеции имелись четыре ипотечных банка, которые занимались кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения и торговли. В Бельгии операции по выдаче долгосрочных ссуд выполняли специальные кредитные учреждения, которые образовывали так называемый государственный кредитный сектор. В Нидерландах ипотечный кредит выдавали сельскохозяйственные кредитные институты, организованные на кооперативных началах. Также имелись инвестиционные банки в некоторых развивающихся странах: Аргентине, Мексике, Нигерии.
На заре российского феодализма, в XV веке, при первых попытках регулирования отношений имущественного залога существовало понятие "закладная кабала", когда должник, не выплативший долг, становился крепостным. Дальнейшее становление ипотечного кредитования после 1861 году было обусловлено потребностями помещичьего хозяйства. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Нужда землевладельцев была удовлетворена за счет поземельного долгосрочного кредитования. Во второй половине XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения.
Система ипотечного кредита, состоявшая из сословных земель, взаимных и акционерных, частных и государственных, сложилась к 1880-м годам. Она охватывала территорию всей Европейской России. Банковская практика того времени поражала не только разнообразием видов проводимых операций, но и подходом по обеспечению надежности их проведения. В России были образованы и довольно успешно действовали три большие группы ипотечных кредитных учреждений.
Первая группа в количественном отношении была немногочисленна и состояла всего из двух государственных ипотечных банков: Крестьянского поземельного, созданного в 1882 году, и Дворянского земельного, образованного в 1885 году. Основной целью учреждения этих банков было создание общероссийского, механизма регулирования цен на землю с помощью государственного долгосрочного банковского кредита. Кредиты выдавались на срок, превышающий 60 лет, с выплатой от 3 до 8% годовых. Эти банки, как и частные кредитные учреждения, применяли на практике простой и эффективный механизм кредитования. Он не предусматривал привлечение денежных средств в банк, а строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке — свидетельствами. Величина процентов, которые заемщик выплачивал банку по ссуде, превышала величину процентов, которые банк платил держателям закладных листов. Эта разница составляла главный источник прибыли банка. Облигации разнились не только по названиям. Некоторые выпуски закладных листов в отличие от свидетельств имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в иностранной валюте: французских франках, германских марках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Это повышало их ликвидность, так как они могли обращаться и за пределами России, в странах Западной Европы. Для привлечения российского инвестора использовался и такой проверенный способ, проведение периодических розыгрышей по некоторым выпускам. Государственные банки являлись, кроме всего прочего, крупными землевладельцам, сосредоточившими в своих руках огромное количество земли, что позволяло получать дополнительный доход от управления землями, сопоставимый с доходами от кредитования [35, c. 67].
Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Сфера их деятельности замыкалась на городах. Они кредитовали горожан, под залог недвижимости. Первые кредитные общества образовались в Москве и Санкт-Петербурге в 1862 году. Кредиты выдавались процентными облигациями на сумму, не превышающую 40—50% стоимости закладываемой недвижимости. В Сибири городские кредитные общества так и не смогли образоваться.
Выделяют две основные причины. Во-первых, сибирские города были небольшие, а потому частная земельная собственность здесь не имела широкого распространения. Во-вторых, в сибирских городах нишу, которую могли занять кредитные общества, уже занимали городские общественные и акционерные земельные банки, кредитование под залог городской недвижимости.
Третью группу ипотечных учреждений составляли акционерные и сословные земельные банки. В соответствии с действовавшим законодательством они имели право выдавать под залог городской недвижимости не более 1/3 всех выдаваемых кредитов. В результате основной сферой их деятельности стала сельская местность. Земельные банки выдавали ссуды облигациями, которые назывались закладными, листами. Размер кредита не превышал 50% от оценочной стоимости недвижимости. Своеобразным годом банков этого типа стал 1872 год, когда возникло девять акционерных земельных банков. Российское правительство с целью недопущения конкуренции между ними поделило всю территорию Российской империи на районы, где за каждым земельным банком закреплялись около десятка губерний и областей. Банки имели право проводить операции только в своем районе. В результате этого, земельные банки превратились в высокодоходную, замкнутую, сильно сплоченную группу, работающую на принципах синдиката [33, c. 45].
Самыми старыми из действовавших кредитных учреждений в России являлись городские общественные банки. Первый такой банк был образован в Вологде еще в 1788 году. Их деятельность регламентировалась общероссийским законодательством до 1857 года.
Первый нормативный документ от 1857 года придал городским банкам вначале статус ссудо-сберегательных касс с незначительным кругом деятельности. Однако операционные возможности городских банков были значительно расширены уже в 1862 году, что вызвало их бурный рост.
Некоторый застой поземельного кредита был связан со спадом в экономике в 1905—1907 гг.. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909—1913 гг.. Однако, Первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков.
Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на территории России после 1917 года ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. Тем не менее, нельзя согласиться с тем, что в нашей стране в этот период вообще нет опыта кредитования жилья. Значительный интерес после 1917 года представляет практика кредитования индивидуального жилищного строительства в СССР. Так, длительное время долгосрочные кредиты населению на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство предоставлялись учреждениями Госбанка СССР. Характерной чертой было отсутствие непосредственного контакта заемщика с банком. Кредиты населению предоставлялись им не на прямую, а через предприятия, которые являлись гарантами возврата ссуд. Погашение ссуд осуществлялось путем вычета платежей за кредит непосредственно из заработной платы заемщиков их предприятиями. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. В частности, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, предусматривалось предоставление в банк справки исполкома местного Совета народных депутатов о выделении земельного участка под застройку. Практиковалась защита прав банка перед другими кредитами в виде первоочередного погашения ссуды из стоимости дома. При недостаточности средств, предусматривалось получение необходимой суммы за счет прочего имущества заемщика. Имелись и признаки ипотечного учета: при полном погашении заемщиком задолженности по ссуде, учреждение банка или хозяйство, через которое осуществлялось кредитование, ставило об этом в известность нотариальную контору для снятия запрещения на продажу или передачу дома [10, c. 11].
В России начинают действовать первые инвестиционные земельные банки в Москве, Санкт-Петербурге, Кубани только в 1992 году. Расширение объемов залоговых операций в России сдерживается нерешенностью большого количества проблем, связанных со сложившейся экономической ситуацией.
Итак, ипотека - это залог недвижимости.
Само понятие залога имущества возникло очень давно, с тех пор, как люди начали брать друг у друга деньги в долг. Заемщику нужны средства, кредитор готов их дать, но он хотел бы получить гарантии, что эти деньги к нему вернутся. Лучшей гарантией в этой ситуации выступает залог имущества, которое заемщик предоставляет кредитору в обеспечение долга. Если залогодатель окажется неплатежеспособным, кредитор ничего не теряет, так как эквивалент кредита у него уже есть.
В Гражданском кодексе Российской Федерации параграф 3 посвящен залогу. Так ст. 336 дает определение предмету залога. Из чего следует, что предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если обязательство впоследствии окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме в первую очередь будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. Принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит" конкретной вещи. Именно поэтому этот вид гарантий возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.
Предметом залога признаются предметы материального мира - движимое и недвижимое имущество, на которое и оформляется договор залога. К недвижимым вещам относятся земельные участки, а так же здания, сооружения, неразрывно связанные с землей. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.