Дипломная работа: Гражданско-правовой институт аренды
Отсутствие однозначных системных признаков договора аренды является причиной споров не только в практической действительности, но и в теории правовой науки. Порой трудно провести границу между договором аренды и иным договорным институтом. Так, значителвные споры вызывает квалификация договора, возникающего при помещении вещи в автоматическую камеру хранения, а также природа отношений, возникающих при заключении договора чартера.
Относительно первого случая наблюдается существование трех точек зрения. Представители первой рассматривают данный договор как договор хранения. Так, З.И. Цыбуленко признает данный договор обычным договором хранения. Представители иной позиции признают его разновидностью договора аренды. Так, О.Н. Садиков обосновывает свою позицию следующим образом: «такие отношения ближе к договору имущественного найма (аренды), поскольку организация (наймодатель) не принимает от гражданина вещи на хранение, а лишь предоставляет место (ячейку автоматической камеры хранения). Обоснование этого вывода подтверждается и тем, что, говоря о хранении ценностей в предоставляемом банком индивидуальном сейфе, ГК также отсылает к договору аренды». Идентичного взгляда придерживаются Н.И. Клейн и В.В. Чубаров: «Хранение вещей в автоматических камерах хранения ГК не регулирует в главе, посвященной договору хранения, так как эти отношения подпадают под регулирование договора аренды. Ведь в таких случаях транспортная организация не принимает вещи на хранение, а лишь предоставляет ячейку автоматической камеры хранения для краткосрочного.использования путем помещения в ней ручной клади».
С.И.Пегов квалифицирует данный договор как разновидность аренды: «При помещении ручной клади в КХС железная дорога, владеющая КХС, не принимает от гражданина ручную кладь на хранение, а лишь предоставляет место для краткосрочного хранения ручной клади». Ранее судебная практика разделяла позицию отнесения этого вида договора к разновидности аренды. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1989 г. «О практике рассмотрения судами РСФСР дел по спорам, связанных с обслуживанием населения» данный договор однозначно отнесен к арендному; лица, помещающие вещь в автоматическую камеру хранения признавались арендаторами ячейки. Ю.В. Романец при решении данного вопроса занимает похожую позицию, так как транспортная организация не несет обязанности по обеспечению сохранности имущества, она отвечает только в случае неисправности камеры. Но у данного автора заметны две нескоординированные позиции: с одной стороны, он отмечает отсутствие у железной дороги функций поклажедателя, а, с другой, указывает, что «направленность обязательства как нормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица как таковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которых направленно это действие». То есть именно цель договора и определяет права и обязанности сторон. «Цель обязательства - это удовлетворение известного интереса». С этой позиции, рассматриваемый договор может и должен быть признан договором хранения, так как конечная цель лица, воспользовавшегося автоматической камерой хранения, результат, к достижению которого он стремится, - это именно возможность хранения вещи, а не возможность пользоваться самой камерой хранения. Лицу, сдающему имущество в автоматическую камеру хранения, важно сохранить вещь, камера хранения как таковая, ее свойства его не интересуют. Тогда как для арендатора превалирующее значение имеет объект договора, и интерес его удовлетворяется возможностью пользования им. Лицу же, сдающему имущество в автоматическую камеру храпения, совершенно безразличен сам объект. Кроме того, автоматическая камера хранения - приспособление, специально созданное для строго определенной цели - хранения вещи. Правда, для такой оценки надо выделить - чей интерес является преобладающим и, тем самым, квалифицирующим; мы же полагаем, что камеры хранения для того и существуют, и потому так называются, что предназначены для хранения.
Так, договор фрахтования законодателем однозначно отнесен к договору перевозки, хотя фрахтовщик и предоставляет всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств для перевозки грузов, пассажиров и багажа, то есть так же, как железная дорога предоставляет пространство камеры хранения. Поэтому правы авторы, которые договор о предоставлении камер хранения в транспортных организациях относят к хранению: «На наш взгляд, толкование ст. 923 ГК позволяет склониться к тому, что законодатель охватил ею и деятельность, связанную с эксплуатацией автоматических камер хранения».
Таким образом, в правовой действительности часто возникает проблема правильной квалификации договора аренды. Отсутствие четко сформулированных признаков договора часто ведет к злоупотреблению правом участниками гражданского оборота; недобросовестные участники гражданских правоотношений пользуются существующими размытыми границами разграничения договоров и употребляют это в свою пользу, выбирая наиболее выгодный вид договора (обычно - для ухода от налоговых, таможенных и иных платежей). Для решения изложенной проблемы необходимо четкое определение квалификационных признаков договора аренды, чтобы в каждом конкретном случае верно оценивать и квалифицировать договор, соответственно применив к нему именно те нормы права, которые предназначены для его правового регулирования.
Отличие договора аренды от купли-продажи обычно затруднений не вызывает, оно легко проводимо по критерию - сохраняется или не сохраняется право собственности у отчуждающего лица. Аналогично следует осуществлять отграничение аренды от ренты (см. п. 1 ст. 583 ГК РФ), мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ) и дарения (см. п. 1 ст. 572 ГКРФ).
Что же касается коммерческой концессии («франшизы»), то нормы гл. 54 ГК РФ однозначно ограничивают ее предмет предоставлением исключительных прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допуская передачи вещей по этому же договору; возможная передача вместе с исключительными правами некоторых вещей не меняет квалификацию основного договора и позволяет говорить лишь о том, что помимо коммерческой концессии заключен еще и договор аренды этих вещных объектов.
Об оценке соотношения договора аренды и договора ссуды. Гражданский кодекс РФ относит оба договора к однотипным, направленным на передачу объектов гражданских прав во временное пользование. Сходство их отмечалось в цивилистической литературе издавна, так, в учебнике Д.И. Мейера указывается: «ссуда близко подходит к договору найма имущества. Она разнится от найма только тем, что представляется договором безмездным, так что подходит от части под понятие дарения и не требует определения о сроке договора. Но право, устанавливаемое по договору ссуды, совершенно то же, что и право по договору найма, - право пользования вещью сообразно ее назначению, без повреждения ее существа». Современная правовая наука также указывает на особую близость обозначенных договоров. «Сопоставление указанных договоров иногда идет столь далеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественного найма». Однако вряд ли можно согласится с подобным утверждением. Конструкция договора безвозмездного пользования имеет свою специфику, обусловленную фактором безвозмездности, что является основанием для выделения ее в отдельный от аренды договорной тип. Основное отличие между двумя договорами заключается в возмездном характере договора аренды, и безвозмездном -ссуды; это обстоятельство и предопределяет большинство отличий в правовом регулировании.
С другой стороны, единая направленность обязательств аренды и ссуды дает возможность распространить на оба института ряд общих унифицированных положений. Так, ст. 689 ГК РФ содержит арендные правила, применимые к безвозмездному пользованию.
Поскольку особенности института безвозмездного пользования обусловлены фактором безвозмездности, то и ограничение следует проводить с опорой на это обстоятельство. Направленность на передачу вещи во временное пользование объединяет данные институты, но результат, к которому стороны стремятся, различен. При заключении договора аренды арендодатель намерен удовлетворить свой интерес в получении прибыли от пользования передаваемым имуществом арендатором. И на самом деле, его интерес состоит не в просто в сдаче имущества (это лишь его обязанность, но не из-за приобретения обязанности он вступает в правоотношения !?), а в извлечении соответствующих средств из этого акта. Что же касается договора ссуды, то закон не определяет интерес ссудодателя, но, конечно же, формулируя конструктивные признаки соответствующим образом, закон исходит из того, что возможное благо, которое извлекает ссудодатель, не является квалифицирующим обстоятельством.
Другое отличие связано с предметом договоров: в силу ст. 689 ГК РФ при ссуде имущество передается лишь в пользование, и это лишает ссудополучателя права на вещно-правовую защиту.
Есть также отличия, связанные с субъектным составом. Из числа ссудополучателей исключены учредители, участники, руководители и члены органов управления или контроля организации - ссудодателя. А применительно к аренде таких ограничений закон не содержит.
Договор аренды с последующим выкупом может быть сопоставим с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. У названных институтов определенное внешнее сходство в обладании имуществом до полной оплаты. Объединяющим началом обоих договоров служит и их конечная экономическая цель, которая заключается в передаче права собственности на условиях поэтапного внесения выкупной цены. Несмотря на наличие единой цели, указанные виды договоров относятся к различным договорным институтам в силу следующих несовпадающих конструктивных признаков: а) если цель (приобретение имущества в собственность) общая, то средства достижения различны, б) не совпадает и предмет договоров (возникающие при аренде права арендатора не сопоставимы с правом собственности), в) различается и направленность (совокупность юридических и экономических целей) обязательств, г) договор аренды с условием последующего выкупа арендованного имущества, по общему правилу, заключается в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, характеризуется наличием не только частноправовых, но и публично-правовых элементов.
О соотношении договора найма жилого помещения и договора аренды. Оба договора характеризуются единым родовым признаком - возмездной передачей имущества во временное пользование. Несмотря на наличие этой общности, договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный от института аренды договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Подобное решение обусловлено спецификой обязательства найма жилого помещения, исключающей применение к нему родовых арендных норм. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером - возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю. В юридической литературе большое внимание уделяется вопросу о месте договора найма жилого помещения в системе гражданских договоров - в качестве самостоятельного договорного типа или разновидности договора аренды. Если проанализировать действующее зарубежное законодательство, то мы обнаружим, что, как правило, отношения, связанные с договором найма жилого помещения регулируются в рамках договора аренды. Примечательно, что в структуре более поздних нормативных актов (например, ГК Квебека, вступивший в силу 1 января 1994 года), нормы, регулирующие отношения найма жилого помещения, выделены в отдельный раздел главы, регулирующей арендные отношения. В то время как более ранние, например Французский Гражданский Кодекс 1804 года, не предусматривают норм, обеспечивающих особенное правовое регулирование отношений найма жилого помещения. Отмеченный факт косвенного в легитимной и четко закрепленной законом возможности освободиться от бремени расходов по содержанию? Другое дело, что текстуально такого рода интерес может и не быть зафиксирован в договоре «отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима». Вопрос самостоятельности договора найма жилого помещения давно обсуждается в отечественной литературе (в работах В.П. Грибанова, С.Н. Братуся, О.А. Красавчикова, О.С. Иоффе, Э.Л. Лаасика, В.А. Рясенцева), но сегодня преобладающей является точка зрения, совпадающая в мнением законодателя: «Специфика предмета и субъекта, «наложившись» на общность цели правоотношения, привела к тому, что правила аренды стали применимы к жилищному найму лишь в «преломленном» виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма».
Обычно выделяют следующие квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) если конечная цель договора аренды (с позиций арендодателя) - получение выгоды от пользования переданным имуществом, то договор найма жилого помещения имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю