Дипломная работа: Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"
Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.
В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.
Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.
Так, п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит: "По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом".
Далее определяется то, что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с момента возникновения права залога, а для третьих лиц с момента государственной регистрации ипотеки (п.6 ст.20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть: 1) как сам должник, так и третье лицо; 2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения; 3) лицо, которому принадлежит закладываемое право. Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.
В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:
- ипотека жилых домов и квартир (гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
- ипотека предприятий, зданий и сооружений (гл. XII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));
- ипотека земельных участков (гл. XI ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
Ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена (п.2 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.
Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса – объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не решены правовые вопросы с собственностью земли.
Ипотека земельных участков включает в себя передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания.
К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:
1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной, региональной, муниципальной);
2) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций;
3) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;
4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.
Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.
Данный вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.
Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.
Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду в денежной форме, которая выдается на условиях возвратности и платности, и предоставляется под залог недвижимости заемщика.
Выдача ипотечных кредитов производится кредитными организациями, к которым относятся коммерческие банки или ипотечные кредитные учреждения.
Ипотечная кредитная организация – юридическое лицо, которое для получения прибыли, как основной цели своей предпринимательской деятельности, имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с лицензией Центрального Банка РФ. Образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Действует на рынке ипотечных кредитов.
В настоящее время практически сформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечных кредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данных кредитов под жилищное финансирование.
Ипотечный рынок кредитов (ИРК) представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся под воздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектами ипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцы жилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации); операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.).
На первичном рынке ипотечных кредитов население обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупку жилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возврат кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись за счет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширять свои кредитные операции.