Такой подход к организации рефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг.

1.2 Правовые основы ипотеки

Задача совершенствования правовых основ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной из актуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечных сделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно - правовой базы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски, создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия для кредитных организаций.

Основы становления жилищного финансирования были заложены в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которые затем были развернуты в ряде Постановлений Правительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования в жилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевой программе "Жилище", а также в федеральной целевой программе "Свой дом". [11, С. 21-24].

Основным документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования, стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Важными этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:

- постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

- постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

В настоящее время свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году в Государственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были приняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужно заметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованию законодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальность жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля 2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В 2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили качество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, по мнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.

Кроме того, Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которой предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд. рублей.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, в настоящий момент в большей степени сформирована правовая основа для реализации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентировать современный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.

1.3 История ипотечного кредита в РФ

История ипотечного кредитования России начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем, пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита, предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с повеления Александра II, который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банков и их ликвидацию.

Затем по мере развития торговли и промышленности в середине XIX века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается второй этап в истории ипотеки России.

Городские кредитные общества устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли – продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше 100 % суммы кредита.

Ипотечные кредиты предоставлялись под залог недвижимости – деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой прибыли. [20].

После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт – Петербурге. Были открыты кредитные общества в более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.

Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" была прекращена, оставив 150 – летний опыт российской ипотеки архивам.

Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.

Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т.п.).

Основным побудительным мотивом введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков. Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.