Дипломная работа: Ипотечный рынок в России
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450.
Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.
В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Ипотечные кредиты предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 год превзошел объем 2005 года в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, утроившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе – более 20%. В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или 11,2% в иностранной валюте на средний срок в 16,3 и 15,5 лет соответственно
2. Деятельность Российских банков на рынке ипотечного кредитования
2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России
Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2004 году, по сравнению с 2003 годом, возросли вдвое - $500млн. против $260млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка.
В настоящий момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании.
Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке. К Сбербанку, банку Дельтакредит, Райффайзенбанку и МИА присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка дало принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах" и надежда на то, что уже к концу 2005 года полностью завершится формирование законодательной базы, необходимой для развития ипотеки. В таблице 2.1 приведена информация по объемам выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2004 году.
Таблица 2.1
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2004 году
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Сбербанк | 233 | - |
| ДельтаКредит | 34 | 1000 |
| АИЖК | 22,9 | 2074 |
| Райффайзенбанк | 21,4 | 419 |
| МИА | 21,2 | - |
| УГАИК (Уфа) | 8,7 | - |
| Собинбанк | 8,2 | 350 |
| СОФЖИ (Самара) | 7,6 | 708 |
| Возрождение | 7 | - |
| Газпромбанк | 5,5 | - |
| ОИЖК (Оренбург) | 5,2 | 557 |
| РФЖиИ (Марий Эл) | 4,3 | 106 |
| Агропромкредит | 4 | 300 |
| ФИА-Банк | 3,4 | 526 |
| НРБ | 3 | 78 |
| Белгородская ипотечная корпорация | 2,3 | 405 |
| Наш дом-Приморье | 2,2 | 135 |
| Евротраст | 2 | 30 |
| Липецкая ипотечная корпорация | 1,6 | 182 |
| КБ Система | 1,35 | - |
| Мордовская ипотечная корпорация | 1 | 164 |
| ИРИА (Иркутск) | 0,93 | 92 |
| МДМ-банк | 0,9 | 7 |
| Калужская ипотечная корпорация | 0,73 | 67 |
| САИЖК (Екатеринбург) | 0,2 | 14 |
| АРОИЖК (Архангельск) | 0,13 | 10 |
| Ипотечное агентство РТ (Казань) | - | 8 |
| ПОИФ (Пермь) | 0,06 | 6 |
* Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30руб/$.
Во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции наладив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций. Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК). На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. В таблице 2.2 приведены процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих операторов.
Таблица 2.2
Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (июнь 2005)
| Оператор | Базовая кредитная ставка * | Объекты ** | |
| $ | РУБ | ||
| Абсолют-Банк | 15 | - | Н В К |
| Агропромкредит | 14 | 19 | В |
| Банк Москвы | 11 | 14 | В К |
| Программа АИЖК | - | 15 | В |
| Возрождение | 10,5 | 15 | Н В |
| Газпромбанк | 13 | - | В |
| Программа ДельтаКредит | 10 | - | В |
| Евротраст | 13 | 15 | Н В |
| ММБ | 12 | - | В |
| МДМ-Банк | 15 | 18 | Н В |
| Программа МИА | 11 | 15 | Н В |
| НРБ | 13 | - | Н В |
| Промстройбанк (С-П) | 14 | - | В |
| Райффайзенбанк | 12 | - | Н В К |
| Сбербанк | 11 | 18 | Н В К |
| Собинбанк | 14 | - | В |
| Союз | 12,9 | - | Н В |
| УралСиб (Уфа) | 12 | 17 | В |
| ФИА-Банк (Тольятти) | - | 24 | Н В |