Дипломная работа: Особенности правового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации

Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:

1) земельные участки;

2) части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость);

3) участки недр;

4) части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

5) обособленные водные объекты;

6) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) леса;

8) многолетние насаждения;

9) здания;

10) сооружения;

11) жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ);

12) нежилые помещения;

13) части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

14) воздушные суда;

15) морские суда;

16) суда внутреннего плавания;

17) космические объекты;

18) предприятия как имущественные комплексы;

19) части предприятий как имущественных комплексов;

20) иные имущественные комплексы;

21) объекты незавершенного строительства.

Как отмечает О.Ю. Скворцов, действующее российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Все три категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК РФ в целом исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятия как имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественные права). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо к имущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятия недвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимое имущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права. Предпосылки подобного подхода закладывались и при разработке Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик; ст. 4 этого акта предусматривала деление имущества на движимое и недвижимое[8] .

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, водные объекты, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости.

Так, в соответствии с Законом РФ «О недрах» (далее - Закон о недрах) под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7)[9] . Согласно Водному кодексу Российской Федерации (далее – ВК РФ) водный объект – это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (п.4 ст. 1)[10] . Лесной кодекс Российской Федерации (далее – ЛК РФ) дает весьма размытое юридическое понятие «леса». Из ст.5 этого кодекса следует, что лес это – это экологическая система или природный ресурс[11] .

Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. «Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)», - пишут Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич[12] .

«Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере. Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может», - пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова [13] .

Выясним, что же общего имеется во всех группах этих объектов, что позволяет отнести их к недвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота[14] .

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность»[15] . По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость», т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере[16] .