Дипломная работа: Оценка автозаправочной станции №443

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.

Вторая и третья стадии оценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Сюда включается предварительный осмотр объекта, составление графика работ по оценке, определение источников и способов сбора информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку, и определение суммы гонорара.

Четвертая стадия – использование трех подходов для определения величины стоимости собственности. Существует три основных подхода к оценке собственности, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный.

Рыночный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами. Основан на принципе замещения.

Доходный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на перерасчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания.

Затратный подход (подход на основе активов) – общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов. Основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Пятая стадия оценки – согласование результатов. Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе процесса согласования оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных этапах процесса оценки. Обычно в результате согласования оценщик представляет клиенту единственную величину стоимости. Хотя в случае невозможности выведения единой величины возможно предоставление диапазона стоимости.

Схематично процесс оценки приведен на рисунке 1.1.

Важной технологической стадией оценочной деятельности является сбор необходимой для нее информации. По отношению к объектам оценки выделяют внутреннюю, дающую представление о деятельности оцениваемого объекта (предприятия), и внешнюю, характеризующую условия функционирования объекта в регионе, отрасли и экономике в целом /20, с.63/.

Объем и характер внешней информации в значительной степени диктуют цели оценки. В любом случае наиболее важным для решения собственников об изменении своих прав является определение степени риска. Обычно риск воспринимают как возможность потери доходов, хотя, по определению, риск предполагает и возможность получения положительных отклонений.

Основными факторами, вызывающими риск являются:

- уровень инфляции;

- стадии экономического состояния страны;

- изменение процентных ставок (дохода, дисконта, капитализации);

- соотношение обменного курса валют;

- уровень политической стабильности.

В оценочной деятельности численную величину систематического риска представляют так называемым «коэффициентом бета». Он может быть рассчитан двумя способами. По одному из них коэффициент равен:

(1.1)

где изменение доходности отдельной (конкретной) компании;

изменение средней доходности по группе крупнейших компаний (например, в США индекса Доу-Джонса – по 500 из них; в Японии – индекса Никкей – по 225 предприятиям и т.п.).

Для отдельных отраслей экономики по результатам расчетов, выполненных специальными агентствами, коэффициент в целом для рынка равен единице. Изменения его у отдельных компаний в большую сторону показывает, что такая компания подвержена большему риску. Ее финансовые результаты будут изменяться быстрее.

По второму способу (автор предложения Д. Харрингтон) конкретной компании может быть рассчитан исходя из численных оценок тех переменных, которые влияют на величину риска для этой компании. Для этого определяют воздействие каждого фактора , затем рассчитывают средневзвешенное значение коэффициента , который и представляет собой оценку для этой компании.

Как правило, оценка фактора риска имеет субъективный характер: специалисты, уверенные в будущем росте предприятия, определяют ее текущую стоимость выше, чем те, кто ориентирован на пессимистичный прогноз. Различия в оценках степени риска приводят к множеству заключений о стоимости предприятия.

Стоимость объекта непосредственным образом связана со сложившимися на момент совершения сделки уровнем цен. Оценка воздействия уровня инфляции – это измерение непрогнозируемого изменения темпов роста цен.

Индекс цен в текущем году рассчитывают следующим образом:

, (1.2)

где и - фактические цены соответственно в текущем и базовом году.

Попытки собственников обосновать требуемую цену на объект сделки понесенными затратами, по крайней мере, требуют корректировки на сложившийся уровень инфляции. Это осуществляют расчетом реальной величины стоимости S_r :

, (1.3)