Как уже отмечалось особенностью российского законодательства является отсутствие перечня оснований прекращения жилищных правоотношений.

Однако анализируя гражданское и жилищное законодательства законодательство можно их выделить и классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от юридического факта являющегося основанием прекращения жилищного правоотношения:

· события (пожар, наводнение, другие обстоятельства, в результате которых жилище прекращает существование);

· действия (прекрашение договора социального найма, купля-продажа, и т.д.)

· административные или судебные акты (выселение, переселение и т.п.).

В зависимости от отрасли правового регулирования выделяют следующие основания:

· основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (купля-продажа, мена, рента и т.п.);

· основания, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (прекрашение договора социального найма, обмен, выселение и т.д.).

В зависимости от относимости прекращения жилищного правоотношения к сделкам:

· являющиеся сделками;

· сделками не являющиеся.

В зависимости от принадлежности жилищного помещения можно выделить следующие основания:

· прекращение правоотношения собственником;

· прекращение правоотношения лицом, не являющимся собственником;

· прекращение правоотношения лицом, обладающим ограниченными вещными правами на жилое помещение.

Последняя классификация оснований прекращения жилищных правоотношений является наиболее приемлемой для полного рассмотрения и раскрытия темы дипломного исследования.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАШЕНИЯ ЖИЛИЖНЫХ ПРАВООНОШЕНИЙ

2.1 Прекращение жилищных правоотношений собственниками жилых помещений

Как правило, прекрашение жилищных правоотношений собственниками, являются сделками. В работе будут рассмотрены наиболее важные из них.

Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади[29] .

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны[30] .

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.