Следующим шагом к формированию земельного рынка следует считать принятый в октябре 1993г. Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

И наконец важным законом стал Земельный Кодекс РФ, принятый в 2001г. Разница между датами принятия законопроектов говорит о том, что несколько лет российский земельный рынок (все операции по купли-продажи, совершаемые в России) фактически не был урегулирован.

В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное "владение, пользование и распоряжение землей". Он был призван стать "каркасом полноценного земельного законодательства".

Земельный кодекс РФ образовал основу всего земельного законодательства. В нем прописаны все базовые положения, в том числе, статья 5 ЗК РФ определяет участников земельных отношений, которыми могут быть граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Также, в данной статье раскрываются понятия "собственник земельного участка", "землепользователь", "землевладелец", "арендатор" и т.д.

Однако, как оказалось позже, Земельный Кодекс имеет ряд упущений. Дополнить Кодекс через издание нового закона, решили летом. Такой законопроект носит название ФЗ от 22 июля 2008 № 141-ФЗ года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". В целом ФЗ № 141 направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства. Изменения при этом вносятся в 15 федеральных законов, таких как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной Кодекс РФ, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др. Вследствие данного законопроекта, в ЗК РФ появилась новая 11 глава "Земельные участки", где раскрывается понятие "земельного участка", существуют положения о правилах проведения выдела, раздела, объединения земельных участков, а также обозначаются права собственников на вновь образованные земельные участки. Принятый федеральный закон, безусловно, важный и необходимый с точки зрения урегулирования вопросов, возникающих в сфере земельных отношений. Но, если вдуматься в суть данных изменений в ЗК РФ, то стоит отметить, что все эти положения стоило принять еще давно. Так как сделки по всем перечисляемым в 11-ой главе ЗК РФ операциям (раздел, выдел, объединение), а также самое понятие "земельного участка" давно используются в обороте, на практике.

1.3 Современное состояние земельного оборота

Оборот земель за определенный период - это "система перераспределения земельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования) или иного разрешенного действующим законодательством способа"[18] .

Способность конкретных земельных участков участвовать в обороте определяет законодательство.

Ряд ключевых положений в отношении оборотоспособности земли устанавливает Конституция Российской Федерации:

- земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;

- право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда;

- граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;

- владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц;

- условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона;

- права граждан (в том числе и на землю) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.

Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли поселений.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Каждая категория имеет свой правовой режим , который регулируется специальными законами.

Каждая категория имеет особенности приватизации земель:

- запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;