Дипломная работа: Расследование мошенничества в сфере долевого строительства
Мошенничество в соответствии со ст.159 УК РФ является хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Отсюда следует, что предметом преступного посягательства, является имущество или право на это имущество.
Мошеннические посягательства с целью завладения коллективным имуществом (имуществом юридических лиц) совершаются по месту нахождения собственников или хранения их ценностей. Мошенничество, направленное на завладение имуществом физических лиц, совершается в местах купли-продажи предмета посягательства, на улицах, на вокзалах, по месту жительства жертвы или преступника.
Предметом мошенничества, помимо имущества, является также право на чужое имущество как юридическая категория. Оно может быть закреплено в различных документах, например, в завещании, страховом полисе, доверенности на получение тех или иных ценностей, в различных видах ценных бумаг. Имущественные права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Права по ордерной бумаге, т.е. с указанием лица, которому или по приказу которого должно быть произведено исполнение, передаются путем совершения на этом документе передаточной надписи (индоссамента). Индоссамент, совершенный на ценной бумаге, переносит все права, удостоверенные ею, на лицо, которому они передаются. Бланковый индоссамент вообще не содержит указания на лицо, которому переданы имущественные права (ст.146 ГК РФ). Документы, содержащие имущественные права, нередко бывают предметом различных мошеннических операций. Причем с момента получения мошенником документа, на основании обладания которым он приобретает право на имущество, преступление признается оконченным независимо от того, удалось ли мошеннику получить по нему соответствующее имущество в натуре или в денежном выражении.
Все вышесказанное полностью относится к предмету отдельных видов мошенничества: мошенничеству в сфере предпринимательства, связанному с не целевым использованием денежных средств, в банковской и кредитной сферах, в сфере здравоохранения. Специфика предмета каждого из этих видов мошенничества состоит в характере используемых преступниками документов, а также, способах подделки последних.
Определяющим криминалистическим признаком мошенничества служит способ его совершения, который, в конечном счете, сводится к обману или злоупотреблению доверием обманутого лица или организации. В любом случае этот способ направлен на получение имущественной выгоды.
Законодатель не раскрывает понятий: "обман" и "злоупотребление доверием". На практике под обманом понимают умышленное искажение или сокрытие истины с целью ввести в заблуждение лицо, в ведении которого находится имущество, и таким образом добиться от него добровольной передачи имущества, а также сообщения с этой целью заведомо ложных сведений. Обман - это, прежде всего сознательная дезинформация контрагента, либо иного лица.
В случаях злоупотребления доверием преступник пользуется доверительными отношениями, сложившимися между ним и потерпевшим, которым является обычно собственник имущества. К примеру, предпринимателя берут в долю несколько бизнесменов, а он со временем начинает выводить активы компаньонов из общей фирмы. В итоге весь бизнес оказывается у него под контролем, а партнеры - выброшенными из общего дела. Такие схемы практически недоказуемы, ведь с юридической точки зрения никакого нарушения закона здесь нет.
Необходимо проанализировать понятия обмана и злоупотребления доверием с научной точки зрения.
По мнению отдельных ученых, обман - это умышленное искажение действительного положения вещей, сознательная дезинформация контрагента, преднамеренное введение его в заблуждение относительно определенных факторов, обстоятельств, событий в целях побудить его по собственной воле передать имущество мошеннику[2] .
В данном понятии отражена главная цель обманных действий - побудить потерпевшего передать свое имущество мошеннику. Однако данные авторы ограничились перечислением подвидов обмана, что может внести неточность в теоретические положения методики расследования мошенничества. Юридическое понятие должно отличаться конкретностью и ясностью, способствовать однозначному пониманию какого-либо уголовно-правового понятия.
Соответственно, применительно к мошенничеству, под обманом можно понимать умышленное использование доверия вопреки морали и закону, совершенное из корыстной или иной личной заинтересованности, причинившее существенный вред охраняемым законом правам и интересам граждан и организаций[3] .
Помимо обмана, при мошенничестве средством хищения может быть и злоупотребление доверием, под которым можно понимать противоправное умышленное использование своих прав и возможностей с целью причинения вреда законным правам и интересам граждан и организаций[4] .
Это происходит тогда, когда преступник использует гражданско-правовые отношения (например, договорные), основанные на доверии сторон.
Злоупотребление доверием тесно примыкает к обману. Мошенник использует доверительные отношения с собственником, чтобы обман был более убедительным, либо, наоборот, прибегает к обману, чтобы завоевать доверие потерпевшего.
Обман и злоупотребление доверием при мошенничестве служат средствами получения чужого имущества или прав на него. Поэтому между обманом, злоупотреблением доверием и получением имущественных выгод должна существовать причинная связь, которая устанавливается тогда, когда обман способствует укреплению у потерпевшего намерения передать имущество мошеннику. Следовательно, причинная связь имеет место лишь при условии, когда обман произошел до передачи потерпевшим своего имущества, либо прав на него, мошеннику.
Однако сущность указанных средств мошенничества заключается в одном: преступник путем уверений или умолчаний создает у потерпевшего неверное представление об обстоятельствах и приводит его к убеждению в выгодности передачи имущества или имущественных прав другой стороне.
Законодательство о долевом строительстве[5] требует, чтобы Договор о долевом строительстве обязательно регистрировался в Федеральной регистрационной службе. Застройщик вправе заключать договоры с дольщиками только после приобретения разрешения на строительство. Привлекать деньги на строительство многоквартирного дома у физических лиц возможно только на основании Договора участия в долевом строительстве. Договор обязан обязательно содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Это лишь небольшая часть того, что необходимо знать при решении сделок с компаниями-застройщиками.
В настоящее время покупатели соглашаются на различные "обходные" схемы при инвестировании денег в строительство квартир. Однако как адвокат советую требовать от компаний полного соблюдения законодательства о долевом строительстве. Думаю, что в свое время покупатели сами допустили, чтобы их обманули.
Профессионализм мошенников, непрерывно производящих обманные операции, позволяет говорить о типичных способах соверешния мошенничества с недвижимостью.
Немалые деньги, циркулирующие в сфере торговли недвижимостью и строительно-ремонтных работ, заставляют преступников придумывать все новые способы обмана. В последнее время участились случаи мошенничества не только в экономической, предпринимательской сферах, но и по отношению к частным гражданам. Проведем краткий анализ наиболее распространенных способах мошенничества в сфере долевого строительства.
Первым из них является невыполнение договора купли-продажи.
Суть состоит в том, что владелец квартиры доверяет продажу другому лицу, которое, получив право продажи, использует его в свою пользу. Избежать встречи с мошенником можно, если обратиться в риэлторскую фирму, имеющую законную лицензию и накопившую солидный опыт работы на рынке недвижимости[6] .
Другим способом является сдача квартир в аренду. Мошенник арендует квартиру на определенный срок, затем фабрикует пакет документов, подтверждающих его владение этой квартирой.
Возможны случаи, когда предъявляет паспорт настоящего владельца квартиры человеком на него похожим. Затем арендованная мошенником квартира продается, и возникает новый владелец квартиры, предъявляющий свои права. Чтобы обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо заключить договор найма, в котором оговаривается сумма аренды (деньги получать лучше всего по безналичному расчету).
Наряду с арендой, широкой популярностью среди мошенников пользуется дарение недвижимости.
Факт дарения подразумевает, что владелец дарит квартиру безвозмездно. Поэтому нежелательно оформлять договор дарения при фактической сделке купли-продажи. Доказать факт передачи денег в этом случае трудно, а правоохранительные органы рассматривают такой вид отношений, как фиктивную сделку, поскольку она подразумевала куплю-продажу. Иногда договор дарения оформляют при обмене. Обменивающиеся стороны как бы дарят свои квартиры друг другу, хотя гражданам выгоды такая сделка не дает.
Обмен недвижимости также часто встречается в деятельности правоохранительных органов по борьбе с мошенничеством. Как правило, мошенничество возможно, если дополнительные условия не отражены в договоре мены (например, денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с обмениваемой квартирой). Не поленитесь вникнуть во все детали. Исчерпывающее юридическое оформление всех условий обменивающихся сторон способствует добросовестному выполнению сделки[7] .
Особое внимание следует обратить на завещание недвижимости. Некоторые мошенники используют завещание, чтобы прикрыть другие сделки. Обычно это сделка по купле-продаже. Договор-завещание расторгнуть трудно, и если не выполнены устные условия по оплате, завещающий может остаться без квартиры и денег. Поэтому при купле-продаже следует заключать договор, соответствующий совершаемой сделке.
Теперь рассмотрим способы мошенничества в сфере долевого строительства. Первым из них является покупка квартиры в еще недостроенном доме.