Дипломная работа: Сделки с недвижимостью 2

Конклюдентные действия - поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку.

Простая письменная форма сделки - если она не соблюдена, она не влечет за собой недействительность сделки. Закон устанавливает более легкие последствия.

В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдения простой письменной формы влечет недействительность сделки:

- неустойка,

- договор - залога,

- договор - поручительства и т.д[4] .

Если одна из сторон оспаривает совершение сделки или одно из условий, то стороны лишены права, в случае спора ссылаться на свидетельские показания, они должны приводить иные доказательства, предусмотренные законом.

Иногда стороны пытаются доказать факт совершения сделки, но лишенные возможности использовать свидетельские показания и не имея других средств доказательства ( например: расписка - лишается права на защиту своего иска ), стороне однозначно будет отказано в иске. Факт исполнения сделки может быть доказан только при объяснении сторон или иных письменных доказательств.

Не соблюдение требований закона при совершении нотариально удостоверенной формы сделок или сделок, нуждающихся в последствии в удостоверении влечет за собой недействительность ( завещание, дарение ).

Однако в ГК РФ перечислены моменты - исключения, когда сделки признаются действительными, даже если они нотариально не удостоверены.

I. Нотариально не удостоверенная сделка признается действительной, если она не содержит в себе противозаконного.

II. Если одна из сторон в настоящее время уклоняется от нотариального удостоверения сделки.

III. Если такая сделка полностью или хотя бы частично исполнена другой стороной, то в этом случае суд, по иску заинтересованной стороны, может признать такую сделку действительной и предложить сторонам зарегистрировать ее в соответствующих государственных органах[5] .

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

А теперь рассмотрим особенности данных сделок.

Абсолютно - недействительные ( ничтожные ) - сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом ( арбитражным судом ) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие те негативные последствия, которые предусмотрены на случай их совершения.

Относительно - недействительные ( оспоримые ) - сделка, недействительность которой должна быть констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций[6] .

Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной - она действует.

Если в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности (упречности) воли субъекта, считающего себя обманутым.

Пункт А: К числу ничтожных сделок относятся сделки, несоответствующие требованиям закона ( ст. 168 ГК РФ ): "Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений ".

Пункт Б: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон. Например: скупка заведомо краденных вещей.

Пункт В: К ничтожным сделкам относятся внеуставные сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе ( ст.173 ГК РФ ).

Пункт Г: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные недееспособными лицами ( ст. 171 ГК РФ ).

Пункт Д: К ничтожным сделкам относятся сделки мнимые и притворные.