Контрольная работа: Іпотека сільськогосподарських земель. Визначення кредитоспроможності позичальників
У Німеччині суть іпотеки полягає у праві застави, відповідно до якого кредитору надається право використання земельної ділянки, з метою задоволення своєї вимоги. Це досягається шляхом примусового продажу землі з торгів або шляхом встановлення примусового управління. Іпотечні правовідносини виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва або реєстрації в земельній книзі. Іпотечні свідоцтва видаються дільничними суддями. При реєстрації вказуються такі відомості: кредитор, грошова сума вимоги та відсоткова ставка, а також наявність інших додаткових зобов'язань та їх вартість у грошовому виразі. Якщо право власності, після внесення запису до земельної книги, перейшло в порядку правонаступництва до іншої особи, то кожен власник повинен припинити іпотеку. Перехід права власності на предмет іпотеки до третьої особи не припиняє право іпотечного кредитора. Розрізняють два види іпотеки: оборотну та забезпечувальну (книжну). Перша встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача ж забезпечувальної іпотеки потребує відповідної реєстрації у земельній книзі.
У Польщі підставою іпотеки є договори та інші юридичні акти, передбачені законом. Для встановлення іпотеки поряд з договором необхідний запис у земельній книзі. При цьому запис має зворотну силу, й іпотеку слід вважати встановленою з дня подачі заяви про запис. Примусова іпотека встановлюється за бажанням кредитора, вимога якої визнана такою, що підлягає задоволенню рішенням суду або адміністративного органу. Земельна книга, крім інших відомостей про об'єкт, містить записи стосовно іпотек, а саме: детальні опис сум, вимог, забезпечених іпотекою, вид іпотеки, строк виконання зобов'язань. При переході права власності на предмет іпотеки до третьої особи іпотека зберігається. Одна й та сама нерухомість може забезпечувати кілька грошових зобов'язань.
В Угорщині під виразом "іпотека" розуміють заставу нерухомого майна, зареєстрованого як самостійна одиниця за місцем його знаходження. Така іпотека може виникнути відповідно до договору, закону та рішення компетентного органу. Реєстрацію іпотечного права здійснює загальнодержавна колегія нотаріусів. При реєстрації зазначаються сума зобов'язання, забезпечена іпотекою та обсяг витрат, на які поширюється іпотека. Будь-яка особа може ознайомитися з даним реєстром і зробити з нього витяг. Цивільний кодекс закріплює можливість укладення сторонами іпотечного договору угоди про те, що кредитор має право контролювати господарську діяльність боржника.
У Чехії іпотека є різновидом застави як способу забезпечення зобов'язання, предметом якого виступає нерухомість. Підставами є письмовий договір, завірена спадкова угода та закон. Підставою для права застави може бути іпотечне заставне свідоцтво, номінал якого повністю покриває вимоги за іпотечними кредитами. Іпотечні заставні свідоцтва видаються лише Іпотечним банком. Така іпотека виникає після її реєстрації на підставі заяви особи, яка видала іпотечне заставне зобов'язання, та власника нерухомості. Реєстрація здійснюється компетентними державними органами. Запис, внесений до кадастру, тягне за собою виникнення, зміну та припинення права. Іпотечний заставодержатель при реалізації права застави може продати з публічних торгів заставлену нерухомість, своєчасно повідомивши про це заставодавця. Стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене лише на підставі судового рішення. Вимоги, забезпечені іпотекою, при виконанні рішень мають перевагу над іншими вимогами. Вимоги задовольняються в такій послідовності: витрати держави на проведення торгів, вимоги призначені для покриття номіналу іпотечних заставних свідоцтв, вимоги основного кредитора, вимоги з оплати коштів на утримання нерухомості, вимоги зі сплати податків та інших обов'язкових платежів тощо.
Отже, іпотека виконує такі функції: є інструментом залучення фінансових коштів в економіку; забезпечує повернення позичених коштів; стимулює обіг нерухомості, коли інші способи (купівля, продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі [6].
Таким чином, можна зробити висновок, що економічний зміст іпотеки полягає у залученні кредитних ресурсів під заставу землі. При недосягненні такої мети втрачається й економічна сутність іпотеки для суб'єктів господарської діяльності. Земельний кодекс України визначає, що предметом іпотеки є земельна ділянка, що знаходиться у приватній власності юридичної чи фізичної особи, а також частка спільної власності. З 2005 року власники земельних ділянок відповідно до положень чинного законодавства мають можливість реалізувати своє право власності та скористатися іпотекою.
Важливою умовою для розвитку іпотечних відносин є створення розвинутої інфраструктури, яка повинна обслуговувати іпотечний ринок. В економічній літературі висловлюються різноманітні думки фахівців з приводу того, які інституції здійснюватимуть кредитування під заставу землі.
На нашу думку, розвиток іпотечного кредитування на сучасному етапі має бути пов'язаний із залученням до іпотечних операцій з землею універсальних комерційних банків. У разі надання їм відповідної ліцензії вони могли б здійснювати іпотечні операції, створивши окремі підрозділи (департаменти), з веденням відокремленого балансу. Отже, створення інфраструктури іпотечного ринку дасть змогу активізувати запровадження іпотечного кредитування в країні.
Як зазначалося, предметом іпотеки може бути земельна ділянка, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи. Це означає, що оскільки сільськогосподарські підприємства сформовані на орендній основі, вони практично не мають об'єкта іпотеки з усіма випливаючими з цього наслідками. Сільськогосподарському підприємству, як юридичній особі, для одержання іпотечних кредитів необхідно перетворити земельну ділянку фізичної особи в об'єкт іпотеки. Теоретично це можливо, практично (за нинішніх умов) - безперспективно, тому що, по-перше, і без того високі ризики кредитування в сільському господарстві ще більше підвищуватимуться, по-друге — через підвищені ризики і складність відносин у таких випадках банки або взагалі не будуть кредитувати сільськогосподарські підприємства або запропонують їм неприйнятні умови.
Саме тому, за результатами соціологічних досліджень, більшість керівників сільськогосподарських підприємств негативно ставляться до іпотеки землі, тоді як багато фермерів позитивно сприймають цей процес. Таким чином, у більшості сільськогосподарських підприємств використання в якості іпотеки земель сільськогосподарського призначення для залучення кредитних ресурсів при земельних відносинах та організаційних формах господарювання дуже проблематичне.
Дослідники пропонують різні шляхи виходу з цього становища. Наприклад, вони вважають, що ситуацію з іпотекою, яка склалася, можна виправити шляхом прискорення формування ринку земель сільськогосподарського призначення, для чого внести відповідні зміни у Земельний кодекс України. Передбачається, що за рахунок цього можна сконцентрувати земельні ділянки у більші масиви, завдяки чому підвищиться їх іпотечна привабливість. Крім того, вважається, що у разі включення землі у товарообіг, ціни на сільськогосподарські товари підвищаться. Для власників землі це буде позитивним результатом, адже забезпечить можливість одержати додаткові прибутки. Окремі дослідники, вбачаючи більше негативних моментів, ніж позитивних при прискоренні формування ринку землі сільськогосподарського призначення, вважають, що в сучасних умовах можна впровадити в якості іпотеки право на оренду землі. Однак їх пропозиції, як правило, не розкривають ні економічний зміст поняття "права оренди землі в якості іпотеки", ні механізм його функціонування.
Отже, ні прискорення впровадження ринку землі, ні іпотека права оренди землі проблему іпотеки земель сільськогосподарського призначення реально не вирішують, особливо в найближчій перспективі. Такі пропозиції можна розглядати лише як прогноз на віддалену перспективу з певним ступенем вірогідності одержання позитивного результату. Довгострокові ж кредити сільськогосподарським товаровиробникам потрібні тепер.
У цих умовах, на наш погляд, є дві реальні можливості, два напрями дій. Перший — це переорієнтація орендних форм господарювання, яких нині абсолютна більшість і які не завжди створювалися зважаючи на економічну доцільність в інші, сприятливіші до іпотеки сільськогосподарських земель. Такий шлях, навіть при визнанні його доцільним, теж потребує часу, якого в існуючих умовах обмаль. Враховуючи це, необхідно паралельно використовувати можливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення в нинішньому їх статусі. Оскільки іпотека не самоціль, а засіб, кінцевою метою якого є залучення додаткових кредитних ресурсів сільськогосподарськими товаровиробниками, створення таких фінансових структур, які б могли і яким було б вигідно займатися іпотекою сільськогосподарських земель у нинішньому їх стані.
Зважаючи на систему цільового призначення земельних ділянок, якщо у заставу передаються землі сільськогосподарського призначення, то можливість дій щодо задоволення прав іпотекоутримувача знижується. Отже, створюється несприятлива для банків і банківської діяльності ситуація, за якої банки фактично не можуть за законодавством набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Отже, оскільки вони не можуть бути власниками таких ділянок, то й кошти під це не виділятимуться. Вважаємо, що мораторій на продаж земель не можна зняти, доки не буде прийнято відповідного закону, який регулює продаж землі.
Для виходу із ситуації, що склалася, необхідно якомога швидше прийняти Закон "Про ринок земель", яким передбачити порядок продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення з аукціонів. Це дасть змогу здійснювати практичну реалізацію земельних ділянок сільськогосподарського призначення банками.
Враховуючи вищевикладене можна сформулювати деякі висновки.
Здійснення ринкових земельних відносин створює можливості подальшого розвитку ринку земель за рахунок впровадження іпотеки земель. Оскільки механізм застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення є новим у господарському механізмі країни, то виникає необхідність розробки й освоєння багатьох елементів, зокрема законодавчого та організаційного забезпечення функціонування іпотечного ринку, формування відповідної інфраструктури цього ринку, впровадження на ринку земель цінних паперів заставних та іпотечних листів.
Однією з передумов стабільного економічного зростання є розвиток іпотечних відносин. Застава нерухомості, зокрема ділянок сільськогосподарського призначення, емісія й обіг іпотечних цінних паперів дозволять в значних масштабах мобілізувати фінансові кошти для інвестування аграрного сектору.
Іпотечне кредитування може здійснюватись значно активніше у разі випуску й запровадження земельних цінних паперів - заставних листів. Поява їх на фондовому ринку може сприяти як пожвавленню цього ринку, так і підвищенню інтересу потенційних інвесторів до вкладень капіталу в аграрну сферу економіки України.
Іпотечне кредитування земель сільськогосподарського призначення у зв'язку з законодавчою неврегульованістю поки що (принаймні, у визначеному в законі порядку) не діятиме через виникнення правової колізії. Постала невідкладна потреба прийняття Закону України "Про ринок земель" та низку підзаконних нормативно - правових актів, якими буде передбачено чіткий порядок продажу банками на аукціонах земельних ділянок.
2. Світова практика визначення кредитоспроможності позичальників: існуючі моделі та їх особливості
Світові стандарти банківського ринку нині не визначають кредитний ризик як першочерговий і найважливіший. Проте, вітчизняні комерційні банки та іноземні з порівняно незначним обсягом активів продовжують зосереджувати основну увагу саме на кон'юнктурі зміни кредитоспроможності клієнтів. У світовій практиці існують різноманітні моделі визначення кредитоспроможності позичальників, проте притаманні їм недоліки зумовлюють необхідність розробки нових й більш ефективних.
В умовах інтеграції до світової банківської системи надзвичайно актуальним стає питання мінімізації кредитного ризику, зокрема через удосконалення методик визначення кредитоспроможності позичальників. Висвітленню даного питання присвячені роботи як багатьох вітчизняних, так і закордонних вчених, серед них З.М. Васильченко, О.І. Лаврушин, Роуз Питер, В.Т. Сусіденко, Р.І. Шевченко та ін. Проте, універсальної моделі, яка б надавала можливість суттєво знизити ризик неповернення кредитів банківським установам поки не сформовано.
З огляду на вищевикладене, метою статті є узагальнення основних моделей визначення кредитоспроможності позичальників, виявлення їх особливостей та формування напрямів розвитку вітчизняної банківської системи з огляду на наукові та практичні надбання банківських установ різних країн.
Аналізуючи доцільність кредитних відносин, працівники банку зобов'язані визначити джерела покриття збитків у разі непроведення своєчасних розрахунків за одержаним кредитом позичальником. У міжнародній практиці виділяють три основні джерела покриття заборгованості за банківським кредитом. По-перше, це доход позичальника (первинне джерело повернення кредиту), по-друге - наявність ліквідних активів, достатніх для погашення кредиту, а по-третє - доступ до зовнішніх джерел погашення кредиту (вторинні джерела перерахування коштів) [1, с. 244; 2, с. 15]. За відсутності резервів покриття зобов' язань кредитні відносини з позичальником не встановлюються.
Пріоритетність надання кредитів визначається зіставленням обсягу очікуваного кредитором прибутку й величиною кредитного ризику. Приймаючи рішення щодо доцільності видачі кредиту, відповідальний працівник банку керується фінансовими показниками позичальника за попередні періоди та визначенням його кредитоспроможності, що характеризує ймовірність своєчасного виконання клієнтом зобов'язань перед банком.
Таким чином, кредитоспроможність - це один із показників визначення стану банківського ризику, який включає оцінку фінансового стану, репутації та прогнозу розвитку позичальника, якість запропонованого забезпечення, ринковий ризик тощо.
У світовій практиці використовують різні моделі визначення кредитоспроможності позичальника, які можна поділити на чотири групи [3, с. 2425]. Перша група базується на проведенні аналізу фінансової звітності. Друга група доповнюється ще й іншими характеристиками позичальника щодо виконання кредитних зобов'язань за попередні періоди діяльності. Моделі третьої групи визначають кредитоспроможність за методами актуарної математики. Остання група базується на визначенні ринкової вартості позичальника. Однак достатньо розвинений ринок облігацій існує лише в США [3, с. 28], натомість, як фондовий ринок України лише зароджується, що свідчить про недоцільність запровадження зазначеної моделі вітчизняними комерційними банками.
Проаналізуємо декілька методик, що набули найбільш широкого розповсюдження у світовій практиці. Зокрема, це методика, що включає такі коефіцієнти [4, с. 166-167]: