Контрольная работа: Правовая экспертиза и организация расчетов в сделках с недвижимостью
Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.
Систематические риски:
- Общая политическая ситуация;
- Общая экономическая ситуация;
- Изменение законодательства;
- Увеличение числа конкурирующих объектов.
Несистематические риски:
- Менеджмент;
- Неполучение арендных платежей;
- Износ зданий;
- Чрезвычайные ситуации;
- Юридическая некомпетентность.
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.
За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.
Расчетная величина ставки дисконта
Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.
При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.
Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.
PV=FV/(1+r)n =[1/(1+r)n ]*FV
где PV - текущая стоимость;
FV - будущая стоимость;
n - число периодов;
1/(1+r)n - фактор текущей стоимости.
Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
- число периодов;