Контрольная работа: Субъекты процесса финансирования недвижимости
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика;
прибыль предпринимателя.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по формуле, и при этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Преимущества и недостатки затратного метода оценки недвижимости приведены в табл.1.
Таблица 1 –Преимущества и недостатки затратного метода оценки
| Преимущества | Недостатки |
|
1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно построенных объектов, готовых для более эффективного использования. 2. Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях: технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции; оценка незавершенного строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах; оценка объектов на малоактивных рынках; оценка для целей страхования и налогообложения; если имеется недостаток информации для использования других подходов |
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затраты на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами. 6. Проблематичность оценки земельных участков в России. 7. Сложность определения величины износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика, и точность результатов во многом зависит от квалификации и опыта. |
В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
Список используемой литературы
1. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
2. Елисеева, М.Л. Экономика недвижимости: конспект лекций / М.Л. Елисеева. – Красноярск: Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т, 2005. – 56 с.
3. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А.В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.
4. Экономиканедвижимости: Учебное пособие / Сост.: Д.В. Виноградов. – Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с.