Перевірка додержання продавцем умов договору купівлі-продажу здійснюється у випадках та порядку, встановлених договором або актами цивільного законодавства. Якщо нормативно-правовими актами з питань стандартизації встановлено вимоги щодо порядку перевірки кількості, асортименту, якості та інших умов, то порядок перевірки, визначений договором, має відповідати цим вимогам. Так, у разі одержання товарів (вантажу) від транспортної організації, яка здійснювала їх перевезення, покупець (одержувач) повинен додержуватись правил, передбачених нормативно-правовими актами, що регулюють діяльність даного виду транспорту. Одержання товарів від транспортної організації – це лише початковий етап у її прийманні. Остаточну перевірку відповідності одержаних товарів умовам договору, зокрема при поставках, одержувач здійснює на своєму складі відповідно до вимог Інструкції про порядок приймання товарів за кількістю та Інструкції про порядок приймання товарів за якістю.

Обов'язок перевіряти відповідність товару умовам договору перед переданням його покупцеві може покладатись на продавця, якщо це передбачено договором, актами цивільного законодавства або нормативно-правовими актами з питань стандартизації. У цьому разі продавець повинен на вимогу покупця надати йому докази проведення такої перевірки. Перевірка додержання умов договору купівлі-продажу щодо предмета договору покупцем і продавцем має здійснюватись на одних і тих самих умовах (ст. 687 ЦК).

За договором купівлі-продажу на покупця покладаються такі обов'язки: а) прийняти товар; б) зберігати товар у разі відмови від його прийняття; в) оплатити товар; г) застрахувати товар, якщо цей обов'язок передбачений для нього договором [9].

Прийняття товару покупцем безпосередньо від продавця чи від транспортної організації – це виконання покупцем свого кредиторського обов'язку за зобов'язанням, що виникло за договором купівлі-продажу. При цьому він має вчинити дії, які відповідно до вимог, що звичайно ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передання та одержання товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства. Відмова покупця від прийняття товару допускається, якщо це встановлено договором або законом, а також при здійсненні ним права на заміну товару (ст. ст. 615, 689 ЦК).

Покупець в усіх випадках зобов'язаний зберігати товар, переданий йому продавцем, незалежно від того, обґрунтовано чи необґрунтовано він відмовився від його прийняття. При одержанні від транспортної організації товару (вантажу), який не передбачений договором купівлі-продажу, поставки тощо, одержувач повинен прийняти його на так зване відповідальне зберігання. Одержавши від покупця відмову від такого товару, продавець повинен забрати (вивезти) цей товар або розпорядитися ним у розумний строк. Якщо продавець у цей строк не розпорядиться товаром, покупець має право реалізувати товар або повернути його продавцеві, поклавши на нього витрати, понесені у зв'язку із зберіганням товару, його реалізацією або поверненням продавцеві. Якщо ж покупець без достатніх підстав зволікає з прийняттям товару або відмовився від його прийняття, продавець має право вимагати від покупця прийняти та оплатити товар або відмовитися від договору купівлі-продажу (ст. 690 ЦК) [20].

Покупець повинен оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Товар оплачується за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, – за ціною, що визначається наявністю звичайних цін, що склалися на аналогічні товари на момент укладення договору. Покупець має також право вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу (ч. 4 ст. 632, ст. 691, ст. 692 ЦК). Відповідно до умов договору покупець може частково або повністю оплачувати товар до його передання продавцем (попередня оплата), з відстроченням або розстроченням платежу при продажу товарів у кредит, а також з комбінуванням зазначених вище способів оплати. За порушення покупцем обов'язку щодо оплати товару до нього можуть бути застосовані певні санкції (примусове стягнення боргу, відшкодування збитків, оплата неустойки (пені) за прострочення платежу, сплата процентів за користування чужими грошовими коштами, розірвання договору, зупинення продавцем передання частини товару, обумовленої договором, до повної оплати покупцем усього раніше переданого товару тощо). Так, відповідно до чч. 3-5 ст. 692 ЦК у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

За загальним правилом, закріпленим у чч. 2 ст. 334 ЦК, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

Відповідно до ст. 697 ЦК договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин (наприклад, при продажу товару в кредит). Договором купівлі-продажу може бути встановлений обов'язок продавця або покупця страхувати товар. Страхування товарів (майна) здійснюються за правилами, закріпленими у гл. 67 «Страхування». Якщо обов'язок застрахувати товар за договором було покладено на покупця, але він не застрахує його, продавець має право сам застрахувати товар і вимагати від покупця відшкодування витрат на страхування або відмовитися від договору (ст. 696 ЦК).

Зазначені вище загальні положення про договори купівлі-продажу застосовуються до окремих його видів, зокрема до купівлі продажу нерухомого майна, якщо законом не передбачені особливі умови укладення, виконання або відповідальності сторін за цими договорами.

2. Особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомо сті

2.1 Теоретичні основи регулювання договору купівлі-продажу нерухомості

Як і будь-який інший договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме – оплатність та взаємність.

Правове регулювання договору продажу нерухомості регламентується загальними нормами глави 54 ЦК України. При цьому необхідно пам'ятати, що деякі норми глави 54 ЦК України не можуть бути застосовані до зобов'язання з купівлі-продажу нерухомості в силу специфічності останнього.

До відносин з приводу купівлі-продажу нерухомості в деяких випадках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відносно договорів купівлі-продажу нерухомого майна у порядку приватизації застосовуються спеціальні правила, що містяться у законах України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та інших приватизаційних нормативно-правових актах. До договорів купівлі-продажу земельних ділянок застосовуються відповідні положення земельного законодавства України. Продаж нерухомого майна боржника у порядку виконавчого провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р., нормами Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна від 27 жовтня 1999 р. №68/5.

Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі нерухомості в окремий вид.

Поняття нерухомого майна міститься у ст. 182 ЦК України. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Режим нерухомості речі може бути поширений законом і на інші речі – в силу їх обов'язкової державної реєстрації (ч. 2 ст. 182 ЦК України) [15].

Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, тісний зв'язок з землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його знецінення та зміни його призначення. Слід зазначити, що ці ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризується своїми особливостями, що у свою чергу обумовлює специфічне правове регулювання.

Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти є «природною» нерухомістю. Вони мають особливу цінність, що визначає суспільний інтерес, який виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та встановленні спеціального правового режиму користування. Тому регламентом відносин з приводу даних об'єктів притаманне поєднання публічно-правового і приватноправового регулювання. Завданням публічного права буде в даному випадку визначення можливості допуску відповідних об'єктів нерухомості до участі у майновому обороті, встановлення певних обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті, та санкцій за порушення вимог законодавства, що стосуються публічного інтересу. В нашій державі вже сьогодні закладено основи для встановлення обмежень земельного обороту залежно від категорій землі. Зокрема, відповідно до положень Земельного кодексу України, землі в Україні залежно від основного цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землі встановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад, землі оборони) взагалі не можуть перебувати на праві приватної власності або можуть перебувати у цивільному обігу у виключних випадках, встановлених законом. Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природних фізичних якостей, а не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою. Інакше неможливо було б встановити право власності на надра поза залежністю від права власності на землю. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що у відношенні їх діє презумпція виключної власності народу України [14].

Що стосується правового регулювання обігу зазначених об'єктів, то необхідно зазначити, що, оскільки в Україні встановлено виключне право власності народу України на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природних ресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративного акту-ліцензії, то про цивільний обіг даного виду об'єктів говорити не можна.

Специфіка правового режиму лісів та багаторічних насаджень полягає у тому, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге, вони настільки невіддільно пов'язані з землею, що переміщення їх без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе. У той же час, від договорів купівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються одночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідно відрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» чи рублені дерева. Оскільки «ліс на корені» та рублені дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним з землею, правила, що регламентують порядок відчуження нерухомості, до них не застосовуються.

Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознакою нерозривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх вільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333 ЦК України).

У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).

З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, нести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об’єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомості, передбачені статтями ЦК, а саме – значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такі ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно; стає таким лише після державної їх реєстрації, (воно існує і до цього акту в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно на нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його [13].

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речові прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеного будівництва. Нині чинний нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за вилучене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивно забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. №875 до об'єктів нерухомого майна відносить об'єкти незавершеного будівництва. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правої акті – у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. №6815, який також відносить об'єкт незавершеного будівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої ради, а до цього моменту суд може визнати за його власниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку [12].

Солідарні з позицією суддів Верховного суду України розробники ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили норму: «Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові буди будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстр До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)». Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під «незначною часткою робіт» та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти незавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме – нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного будівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями [11].

Спірним питанням залишається і віднесення до категорії нерухомості нежитлових приміщень, розташованих у середині будівлі, оскільки ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав не відносяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, що знаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку з земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того, суб'єктивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісного зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою. Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля в цілому, а саме – цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні для будь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком зі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитлові приміщення характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх з кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий режим. Адже нежитлові приміщення у ск