Курсовая работа: Договір найму приміщень

Стаття820, що коментується, регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'яз­ку, як внесення плати за користування жит­лом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній фор­мі. Тому, на нашу думку, й у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встанов­люється сторонами в договорі. Якщо буде при­йнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторо­ни в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Прийняття і застосування такого закону до норм, що регу­люють договір найму житла, передбачено ще й ч. З ст. 810 ЦК.

Виникає питання, чи належить розмір плати за користування житлом до істотної умови до­говору найму житла? Складність відповіді на це питання полягає в тому, що гл. 59 ЦК безпосе­редньо не визначає розмір плати за користуван­ня житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визна­чений, у випадку спору, судом при певних умо­вах, (див. коментар до ч. 2 ст. 762 ЦК). Сис­темний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 і ч. З ст. 810 ЦК дозволяє зробити висновок про те, що розмір плати за користування житлом не належить до істотних умов договору. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він у порядку, пе­редбаченому ч. 1 ст. 825 ЦК, має право відмо­витися від договору найму. Якщо таке рішен­ня не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за резуль­татами розгляду справи розмір плати буде вста­новлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне зна­чення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку на умовах, передбачених ст. 652 ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 820 ЦК догово­ром найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розмі­ру плати за користування житлом. У против­ному випадку така одностороння зміна розмі­ру плати не допускається. До таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК. Частина З ст. 820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення пла­ти за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т. ін. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

2.2. Права наймача житла

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло

Стаття, що коментується, встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають ра­зом із ним (а ці особи відповідно до ст. 816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом), за їхньою взаємною зго­дою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між найма­чем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі, виходячи з ви­мог ст. 811 ЦК та ст.ст. 651 і 652 ЦК. Згода наймодавця — юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова най­модавця в наданні такої згоди може бути оскар­жена до суду, хоча законодавець пов'язує виник­нення вказаного права у наймача та осіб, які по­стійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поши­рюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно прожи­вають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК пе­редбачає, що на вселення до батьків, які є най­мачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди най­модавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання до­говору найму у разі вселення у житло неповно­літніх дітей для постійного проживання у ньо­му немає. Виселення неповнолітніх дітей у та­ких випадках неможливе. Відповідно до ст. 29 ЦК місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.

Частина 2 статті, що коментується, передба­чає, що особи, які вселилися у житло відповід­но до ч. 1 цієї статті, набувають рівних з інши­ми особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселен­ні. На відміну від вимог ст. 816 ЦК, яка вказує, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'яз­ків щодо користування житлом, у осіб, які піз­ніше вселилися в житло можуть бути нерівні права з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повина бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що особи, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користу­вання житлом. На нашу думку, при встановлен­ні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у мен­шому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосов­но наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст. 816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які прожи­вають разом із ним, та щодо форми домовлено­сті про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між най­мачем, іншими мешканцями й особами, які все­лилися у житло відповідно до ч. 1 цієї статті.

Стаття,818 що коментується, передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. За взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове про­бивання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тим­часових мешканців). Про форму взаємної згоди наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним див. коментар до ст. 817 ЦК. Для (вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідоми­ли наймодавця про майбутнє проживання тим-Касових мешканців. Порушення вимоги щодо [попереднього повідомлення само по собі не пе­редбачає яких-небудь наслідків для наймача і (Тимчасового мешканця. Поняття тимчасових [мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за ко­ристування житлом не сплачують плати. Відповідно до ч. 2 ст. 818 ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом незалежно від строку проживання і [взаємовідносин з наймачем та особами, які по­стійно проживають разом з ним. Вони можуть Скористуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. [Відповідно, тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. {Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює, що тимчасові мешканці повинні звільнити житло після ! спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови \ звільнити житло тимчасові мешканці ?