Курсовая работа: Финансы малого бизнеса. Ипотечное кредитование

Еще одним внешним внебюджетным источником финансирова­ния малых предприятий может служить совместное инвестирование. Например, в ФРГ банками и страховыми компаниями создаются спе­циальные фирмы, участвующие в капитале мелких и средних пред­приятий. Совместное инвестирование в нашей стране возможно через договоры-подряды по финансированию какой-либо разработки. В за­висимости от характера выполняемых работ и достигнутых между сторонами договоренностей финансирование производится путем час­тичной предварительной оплаты (авансирования) или предоплаты.

Особый интерес представляет такой внешний источник финанси­рования, как привлечение капиталов с помощью выпуска и размеще ния акций и иных ценных бумаг при посредничестве инвестиционных институтов. Существенным недостатком акционирования в качестве способа привлечения дополнительных средств является возможность частичной или полной утраты финансируемым предприятием-эмитен­том самостоятельности.

Коммерческие банки могли бы организовывать сотрудничество между отечественными финансово-промышленными группами и ма­лым и средним бизнесом с помощью контрактных, субподрядных, арендных отношений. Это позволило бы соединить мобильность, гиб­кость, инициативу малого производства и мощь и влияние крупных предприятий. В результате возрастет конкуренция в сфере малого и среднего бизнеса за контракты с корпорациями.

Финансированию малого бизнеса могут содействовать кредит­ные программы и многочисленные региональные, городские, целе­вые фонды. Поскольку деятельность самих малых предприятий ори­ентирована главным образом на местный рынок, многие финансовые вопросы необходимо решать с участием местных органов власти. Последние должны определить основные направления поддержки предпринимательства, разработать комплекс необходимых меропри­ятий, изыскать материально-технические и финансовые ресурсы для их реализации за счет региональных источников.

Большую роль в организации финансирования малого бизнеса в регионах могли бы сыграть общества взаимного кредита и торгово-промышленные палаты, выступающие в качестве гарантов кредита. Общество взаимного кредита - объединение страховой организации и банка для финансирования малых предприятий. Ему предоставляет­ся право производить все краткосрочные банковские операции, кро­ме выдачи целевых кредитов, прежде всего товарно-комиссионные, учет и обеспечение векселей. Названные общественные структуры должны также давать коммерческим банкам или городским фондам свои рекомендации по кредитованию отдельных предприятий после соответствующей проверки их финансового состояния. В этих случа­ях кредит может выдаваться без залога.

Часть II. Ипотечное кредитование.

Глава 1. Инструменты ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой . В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.