Курсовая работа: Ипотечное кредитование на современном этапе 2
· Нецелевое кредитование (целевое использование кредита банком не отслеживается). Кредит выдается на любые цели без залогового обеспечения (так называемый «потребительский кредит» или «кредит на неотложные нужды»), при этом банк не отслеживает его использование (разновидность этого вида кредитования – кредитная карта банка). Кредит выдается под залог имеющегося имущества (как правило, недвижимости), при этом целевое использование кредита банком не проверяется (как правило, подобные кредиты берут для развития бизнеса).[1]
Кредитование под залог приобретаемого жилого помещения (классическое ипотечное кредитование).
Кредит предоставляется на приобретение жилья для личного проживания; жилье приобретается на вторичном рынке недвижимости (вторичный рынок недвижимости – это жилье, которое зарегистрировано в Едином государственно реестре прав на недвижимость и сделок с ним, то есть находящееся в чьей-либо собственности). В настоящее время появляются программы кредитования под залог имеющегося жилья, кредитование строящегося жилья под залог прав требования, кредитование коммерческой недвижимости, кредитование под залог земли.
Приобретаемое жилье сразу оформляется в собственность заемщика и передается в залог на весь срок кредитования.
Кредит предоставляется на длительный срок (от 5 до 30 лет). Расчет по кредиту производится одинаковыми (аннуитетными) платежами (которые удобны в погашении и снижают для банка риск долгосрочного погашения). На рынке есть программы ипотечного кредитования с иными графиками погашения, но они менее распространены.
Часть стоимости приобретаемого жилья заемщик должен оплатить за счет собственных средств (размер минимального первоначального взноса по различным банковским программам находится в интервале от 30% до 5%). Есть программы приобретения жилья без первоначального взноса.
Ставка по кредиту ниже, чем по краткосрочным кредитам (в настоящее время 11-14% в рублях, 9-13% в валюте).
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин «ипотека»в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит
поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Кредитование населения – это бизнес, который только начал активно развиваться в нашей стране. Пока еще процент граждан, которые почувствовали преимущества этого способа решения своих финансовых вопросов, не велик.
Преимущества ипотечного кредитования
Заемщик передает денежные средства (как собственные, так и кредитные) непосредственно продавцу приобретаемой квартиры при проведении сделки. Квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией. Формы используемых договоров проходят тщательную юридическую проверку квалифицированными юристами. Квартира полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. От заемщика не требуется длительного ожидания от момента обращения за кредитом до момента приобретения квартиры. На все время погашения кредита страхуются риски утраты права собственности на квартиру, риск повреждения квартиры и риск утраты трудоспособности заемщиком.
Существующее в настоящий момент банковское законодательство жестко наказывает за малейшие нарушения прав граждан. Любое нарушение условий кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку отзывом лицензии, стоимость которой составляет десятки миллионов долларов.
В случае если заемщик ранее снимал жилье, сумма платежа по кредиту сопоставима с суммой оплаты за арендуемое жилье, и при этом заемщик платит за собственную квартиру.
Рост цен на недвижимость (в крупных городах) значительно превышает процентную ставку по кредиту, и в ближайшее время, по прогнозам, тенденция роста цен на недвижимость сохранится. В частности, за 2006 год цены на недвижимость выросли практически в 2 раза, и те, кто приобрел квартиру с использованием ипотечного кредита, не переплатили, а сэкономили свои деньги даже с учетом процентов за весь период пользования кредитом.[2]
Для первоначального взноса заемщик может использовать средства от продажи имеющегося жилья, при этом оформить данную сделку можно одновременно с оформлением покупки квартиры по ипотечному кредиту.
После окончания моратория на досрочное погашение (как правило, это минимум 6 месяцев после получения кредита) заемщик может погасить кредит досрочно (частично или полностью) без штрафных санкций; при этом проценты платятся только за время фактического пользования кредитом.
Возможно получение льготы по налогу на доходы физических лиц (так называемый подоходный налог) – с 2005 года через бухгалтерию своей организации.
У заемщика появляется возможность на льготных условиях воспользоваться иными услугами банка. А также у заемщика появляется кредитная история, что в дальнейшем упростит и удешевит процедуру получения последующих кредитов.
Благодаря развитию системы ипотечного кредитования процедура предоставления ипотечного кредита постоянно упрощается – как сама процедура, так и требования к заемщикам и жилому помещению.
1.2. Современное состояние ипотечного кредитования в РФ
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков.
В России в настоящий момент принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.
Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране очевидны многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.
В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.
Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.