Курсовая работа: Ипотечное кредитование в России

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и вторичные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленное на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Также необходимо сказать, что с принятием поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг – это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной [17, c.53-54].

Таким образом, отсутствие должной защиты прав кредиторов тормозит развитие ипотеки. Однако принимаются меры по постепенному устранению данных проблем. В частности, недавно был принят закон, позволяющий выселять неплатежеспособного залогодателя и членов его семьи из заложенного имущества, даже если это жилье является единственным.

В данной главе было рассмотрено законодательное обеспечение ипотечного кредитования в РФ, а также были показаны некоторые "пробелы", присутствующие в нынешнем законодательстве, касающемся ипотеки.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья [4]. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

3 Источники финансирования ипотечного кредита

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, – то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

3) капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [25, с. 50].

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредит