Курсовая работа: Определение стоимости объекта недвижимости
Итого укрупненный обобщенный
показатель стоимости
13,329
Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р .
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа . Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.
Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100) ; (2)
где Ифиз – физический износ здания, %;
Ифунк – функциональный износ здания, %;
Ивн – внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.
Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания . Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.
Таблица 3. 4
Расчет физического износа здания
|
№ |
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес по типам зданий. |
Износ конструктивного элемента, % |
Итого износ, % |
|
общепит | ||||
|
1 |
Фундаменты |
0,04 |
36,2 |
К-во Просмотров: 486
Бесплатно скачать Курсовая работа: Определение стоимости объекта недвижимости
|