Курсовая работа: Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.[8]

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.[9] Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом[10] . С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Глава 2.Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Главными условиями договора в силу закона являются: предмет[11] , цена[12] и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением[13] . В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег[14] . Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

§1. Проблемы, связанные с предметом договора и ценой

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав.[15] Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

Определение Судебной Коллегии ВС РФ от 06.02.2006, дело № 4-В04-108 установил:

Гришина обратилась в суд с иском к АОЗТ ФК «Русская недвижимость», управлению юстиции Администрации Тюменской области о признании права собственности на квартиру, регистрации договора её купли-продажи, признания торгов на которых квартира была продана Фоменко, недействительными. Она ссылалась на то, что заключила договор купли-продажи трехкомнатной квартиры с АОЗТ ФК «Русская недвижимость» и нотариально его удостоверила. Позже полностью оплатила её стоимость. По условиям договора продавец после уплаты обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку. На квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ, были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора продана Фоменко.

Фоменко обратился с встречным иском к Гришиной и АОЗТ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками недействительна, т.к. не зарегистрирована в установленном порядке, а он надлежащий собственник квартиры, в которой незаконно проживает Гришина.

Решением районного суда, торги признанны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение, на БТИ возложена обязанность зарегистрировать за Гришиной право собственности на квартиру.

Президиум Тюменского областного суда решения отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения первой инстанции. Судебная коллегия ВС РФ протест удовлетворила, указав следующее: АОЗТ, как собственник имущества было вправе по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Гришина, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы. Необоснованно и мнение президиума о том, что незарегистрированная сделка с недвижимостью является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Применительно к спорным отношениям такое толкование норм права неправильное.

определи:

Регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Гришиной, поскольку на момент её обращения в БТИ (уже после нотариального оформления сделки) на имущество уже был наложен арест судебным исполнителем, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд.[16]

В отношении цены, закон устанавливает незначительное количество требований. Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену.[17] Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, исходя из стоимости аналогичного имущества, взимаемого при сравнимых обстоятельствах, здесь не применимы. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Тем не менее, свобода договора, а именно свобода определения цены в договоре, несколько ограничена Налоговым Кодексом РФ.

Претворяя в жизнь идею Конституционного суда, согласно которой осуществление экономической деятельности не должно нарушать публичные интересы, федеральный законодатель при определении цены товаров для целей налогообложения[18] установил следующее: в целях налогообложения принимается цена товара указанная сторонами в договоре. Предполагается, что цена соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Но, если она отклоняется в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночной цены однородных товаров, налоговый орган, используя положения ст.40 в нормативном единстве с п.1 ст.220 НК РФ (имущественные налоговые вычеты) и ст.86.3 НК РФ (проведение налогового контроля за расходами физического лица), вправе вынести решение о начислении налога рассчитанного исходя из рыночной цены товара, т.е. жилого помещения.

Отсутствие цены в договоре является основанием для применения последствий недействительности сделки в силу её ничтожности[19] . Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

Постановление Президиума ВС РФ от 27.03.02 установил:

Гончак и Кукушкина заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кукушкина приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что Кукушкина не заплатила определенную договором сумму, Гончак обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решение районного иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации. В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. Судебная Коллегия ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства.

определил: