Курсовая работа: Особенности ипотечного кредитования

На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.

Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. [44,-c.67]

Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.

Ипотечное кредитование после революции 1917 года.

После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.

В связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря 1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.

В 2003 году ипотечные кредиты составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В 2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].

Госсовет при Президенте РФ по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов, что может обеспечить 2 - 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как на руках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотно организованную ипотеку, - это путь к инвестициям. Высокую доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании "АТОН", доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды - 13 - 14%) привлекает к рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденция будет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки в законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банков при оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].

Согласно закону "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могу осуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитные организации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].

В январе 2004 года Правительство РФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), осуществляемых в виде выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года, обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости указанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т. ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В 2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развития ипотеки посредством государственных гарантий.

В начале 2004 года Правительство предложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. В настоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысяч нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт на прохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равная стоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 лет накопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. А через 3 - 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет покрывать из своих средств.

Но в этой программе не учтена инфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которые государство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучше бы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготные финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели: (Приложение 2)

заемщики ( залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;. [13, - с.11-12]

кредиторы -банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, - с.11-12]

правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, - с.11-12]

Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.

Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК). [13, - с.9]

АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. [13, - с.9]

Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.

Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.

Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:

создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской Федерации;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставны