Курсовая работа: Особенности приобретения земельных участков на торгах, конкурсах и аукционах
В качестве информационного обеспечения для написания работы, кроме нормативных источников, и учебной литературы были задействованы информационные ресурсы с официальных сайтов Администраций городов Москвы, Санкт-Петербурга, Перми, Тюмени, Челябинска, Ухты. А также, использованы официальные сайты Муниципальных образований Республики Коми районов Усть-Цилемский, Коджеромский, Сосногорский, Ижемский,Корткеросский . На данных сайтах представлена информация о проведенных и готовящихся торгах, конкурсах, аукционах земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующих субъектов РФ.
1. Особенности проведения торгов по продаже земельных участков
1.1 Общие понятия торгов (аукционов, конкурсов)
Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Торги-это не что иное ,как форма купли-продажи с тем лишь условием , что покупатель –победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения : на аукционе- о наиболее высокой цене, а на конкурсе, как правило ,лучшие условия по обустройству земельного участка.
Аукционы и конкурсы могут быть закрытыми и открытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица ,специально приглашенные для этих целей.
Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). [8,с.238-241]
1.2 Порядок предоставления земельных участков на торгах
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (аукционах или конкурсах) . По этому варианту земельный участок приобретается в следующем порядке. Сначала проводится работа по формированию земельного участка. Готовится проект границ земельного участка, устанавливаются границы на местности. Определяются вид разрешенного использования земельного участка и технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Проводится государственный кадастровый учет земельного участка .Принимается решение и публикуется сообщение о проведении торгов (конкурса, аукциона).Пример публичного информационного сообщения представлен в Приложении А.
В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или муниципального самоуправления. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся , могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В этом случае расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной компании, экспертов осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.
Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, или градостроительной и землеустроительной документацией.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложений по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Он определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму, задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка - в размере 20 процентов начальной цены предмета торгов.
Образец формы заявки на участие в аукционе и образец платежного поручения об оплате задатка представлен в Приложениях Б,В,Г.
Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы, в которых должны содержаться следующие сведения:
регистрационный номер предмета торгов;
местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка; план земельного участка(Приложение Д,Е) с указанием сервитутов и иных обременений, установленныx для данного земельного участка; заключение соответствующего органа Росземкадастра о характеристиках земельного участка; заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения) ;
начальная цена предмета торгов; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей (Пример проекта договора -Приложение Ж);сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов . По результатам торгов составляется и подписывается протокол.
Разрешается также передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В этом случае на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, с ними подписывается договор аренды, выставленного на торги земельного участка.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления , о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду [10,с.81]
1.3 Правовое регулирование земельных торгов
Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности посвящены ст. 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 З К РФ. Часть положений, , вступили в силу с 1 октября 2005 г.
Торги проводятся в соответствии с требованиями ст. 447-449 ГК РФ, регламентирующими заключение договора на торгах, организацию и порядок проведения торгов, последствия нарушения правил проведения торгов.
ст.10 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельхоз назначения" дает право приобретения таких участков исключительно на торгах.
После принятия ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах в форме аукциона, предметом которого является величина годовой арендной платы за земельный участок.
Общий подход к процедуре формирования земельного участка сформулирован и в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре"
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков
Так же регламентирующими являются и такие подзаконные акты, как письмо Минэкономразвития от 4 августа 2009 г. N Д06-2219 о порядке изъятия земельных участков и жилых домов для государственных и муниципальных нужд путем выкупа или продажи с публичных торгов, а также о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков и письмо от 2 июня 2008 г. N Д08-1609об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
2. Анализ экономической ситуации на рынках земельных аукционов, проблемы и пути решения
Земельные аукционы, и раньше не пользующиеся особой популярностью, впали в летаргию. С приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. "В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Дело в том, что на аукцион, как правило, выставляются максимально интересные объекты, приобрести которые желают очень многие. В условиях растущего рынка такие мероприятия, безусловно, более востребованы и оправданы. Помимо всего прочего стоит уделять особое внимание оповещению целевой аудитории о такого рода мероприятиях. Нет единой площадки, где бы могли встретиться продавец и покупатели, где можно было бы разместить полную информацию о проекте, условиях продажи и т. п. Таким образом, сейчас аукционы в большей степени походят на PR- и рекламные акции, проводимые основными игроками как рынка недвижимости, так и финансовыми структурами. Это подтверждается анализом проведенных земельных аукционов за 2009 год в крупных городах РФ.