Курсовая работа: Особенности развития рынка жилья
Серьезным ограничением для увеличения объемов жилищного строительства является дефицит энергоресурсов и воды. Решение проблемы нехватки энергетических мощностей может идти по двум направлениям. Первое - строительство дополнительных генерирующих мощностей и магистральных газопроводов. Но не менее важно и второе направление - энерго- и ресурсосбережение. А для этого необходима реконструкция старых систем теплоснабжения и строительство новых, ориентированных на новейшие, экономичные технологические решения - массовое использование пластиковых и других устойчивых к коррозии труб, современных изолирующих материалов, использование обратной низкотемпературной воды для устройства теплых полов и так далее. В порядке эксперимента в новых микрорайонах некоторых городов «обкатываются», и успешно, автономные локальные источники тепла, когда к жилому массиву требуется подведение газа низкого давления и трубопровода холодной воды, а ее нагрев и для отопления, и для бытового использования происходит на месте. Однако локальные монополисты не демонстрируют заинтересованности в подобных новациях: слишком ярко они подчеркивают неэффективность работы старых коммунальных предприятий. По тем же причинам слабо используется и установка счетчиков для учета тепла и воды. Коммунальщикам выгоднее прежний, непрозрачный механизм ценообразования и системы расчета за их услуги, когда в стоимость гигакалории или кубометра горячей воды закладываются все потери, в том числе и на теплотрассах и водоводах. Несмотря на требования жилищного кодекса, сегодня лишь 15 процентов жилых домов (за исключением учета электроэнергии) оснащены общедомовыми приборами учета. А это, в свою очередь, сдерживает совершенствование тарифного регулирования, а ресурсосбережения населением невозможно.
Глава министерства регионального развития РФ Дмитрий Козак считает необходимым переписать проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2025 года». Министр направил в правительство предложение перенести сроки рассмотрения стратегии на второй квартал 2008 года. Напомним, этот документ, разработанный минрегионом еще до назначения Дмитрия Козака на пост министра, правительство планировало рассмотреть до конца сентября. Однако этого не произошло. Сначала было решено вернуть документ на доработку. Однако Дмитрий Козак посчитал необходимым серьезно переработать документ, организовав его дополнительное широкое публичное обсуждение. Этот документ, над которым минрегион начал работать, исполняя апрельское Послание президента Владимира Путина Федеральному Собранию, задумывался как основополагающая программа, призванная определить приоритеты и основные направления государственной жилищной политики, главные задачи в этой сфере и механизмы их решения. Выполнение стратегии должно обеспечить массовое строительство жилья в России на срок до 2025 года. Причем жилья не только на продажу, но и муниципального, которое бы предоставлялось в коммерческий или социальный наем семьям в зависимости от уровня их доходов. В качестве инструмента предполагалось использовать ФЦП «Жилище», пролонгировав срок ее действия до 2025 года и дополнив разделами по развитию малоэтажного домостроения и промышленности стройматериалов, а также по строительству социального жилья. Эксперты отмечали, что при грамотной постановке задач, разделы, намечающие конкретные пути их выполнения, в стратегии четко прописать не удалось. Потому некоторые разделы ее носили явно декларативный характер. Возможно, именно поэтому документ и отправился на доработку.
3.2.Преодоление административных барьеров
Спустя почти два года, прошедшие с начала выполнения нацпроекта доступное жилье, появились наконец первые оптимистические результаты: увеличение количества новостроек в большинстве российских регионов видно, что называется, невооруженным глазом. Однако серьезных проблем на строительном рынке меньше не стало. И предстоит дальнейшая работа над созданием экономических механизмов, способных приблизить выполнение задачи по обеспечению жильем всех, а не избранных граждан России.
Напомним, знаменитый пакет законов по доступному жилью был принят еще в конце 2004 года. Собственно, этот пакет и создал необходимый правовой фундамент для будущего нацпроекта, а заодно сформулировал ключевое понятие, зафиксированное в его названии: жилье должно быть доступным.
После провальных 1990-х годов жилищное строительство практически целиком стало коммерческим. Однако нормального жилищного рынка не существовало. Главная проблема - это высокие административные барьеры доступа строительных компаний на рынок, непрозрачные и непубличные процедуры предоставления участков под застройку, полная зависимость бизнеса от муниципальных и региональных властей, которые «навешивали» на застройщиков всевозможные обременения. Не случайно практически повсеместно строительством занимались фирмы, имеющие прочные (порой даже родственные) связи с властной верхушкой города или региона. Результат - фактическая монополизация рынка и, как следствие, завышенные цены на жилье. При этом никаких обязательств по контролю за компаниями, допущенными строить жилье, местная власть на себя не принимала. А потому покупатели квартир, от 70 до 90 процентов которых (по разным оценкам) выступали в роли соинвесторов, оплачивая метры еще на стадии котлована, оказались в очень уязвимом положении. Кризис, в результате которого минимум 80 тысяч семей, заплатив деньги, так и не получили жилья, тому подтверждение.
Таким образом, перед разработчиками жилищного пакета стояла задача - создать правовые условия для нормального, цивилизованного рынка жилья.
Принятые законы можно условно разбить на пять блоков. Первый - это Жилищный кодекс, базовый закон, по сути, определивший новую государственную жилищную политику в условиях рыночной экономики. Второй блок - направлен на расширение платежеспособного спроса населения, прежде всего за счет развития ипотечного кредитования. Третий блок - законы, работающие на увеличение предложения на рынке. Это в первую очередь Градостроительный кодекс, который делает публичной, прозрачной систему территориального планирования и градостроительного регулирования. Он отменяет привычную практику, когда чиновник-бюрократ самостоятельно решал, что и где можно строить, и он же «выбирал» застройщика. Муниципалитет обязан принять генеральный план развития территории и правила землепользования и застройки, и в дальнейшем, приобретая или арендуя участок, инвестор заранее знает, что он на нем может построить. Четвертый блок законов направлен на оживление оборота жилья на рынке: это и снижение транзакционных издержек при купле-продаже и других операциях с жильем; и упрощение процедуры регистрации прав на недвижимость; и защита прав добросовестных приобретателей жилья. Те же цели преследует и пятый блок - это изменения в налогообложении.
По мнению главы комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, при?