Курсовая работа: Оценка стоимости квартиры
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Применение трёх подходов к оценке объекта недвижимости.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
7. Подготовка отчёта и заключения об оценке.
8. Доклад об оценке.
Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам [12].
1 Этап. Определение проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка [7].
1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.
2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.
3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.
Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.
4. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.
Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.
5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.
1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.