Курсовая работа: Оценка стоимости предприятия для конкретных целей

При оценке гостинец оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гостиницы не является наилучшим и наиболее выгодным.

При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего уяснить к какому классу относиться гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостинец, и какова она будет в будущем.

2.2 Оценка неполных прав собственности и особенности оценки бизнеса страховых компаний

В условиях становления рыночных отношений в стране полным правом собственности в большинстве случаев обладает только государство. Для частных и юридических лиц, обладающих различной недвижимостью, существуют различные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничение на пользование собственностью, ограничения на время пользования объектом, а также ограничения, физически разделяющие объект.

Каждое из ограничений влияет на стоимость объекта недвижимости, и оценщик должен уметь оценивать влияние ограничений на стоимость.

К финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.

Закладная представляет собой обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита.

Оценщик должен составить прогноз сумм, которые должны быть выплачены в соответствии с закладной, и продисконтировать их в текущую стоимость.

Существует также много других финансовых ограничений, влияющих на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течении определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т.д.

В нашей стране оценщик чаще всего сталкивается с необходимостью определения стоимости прав, возникающих при аренде.

При сдачи имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора. Оценщик должен уметь оценить стоимость этих прав.

Владелец сданной в аренду недвижимости, как правило, сохраняет за собой право возвратить ее снова в свое пользование по истечению срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а также может распоряжаться недвижимостью, то есть продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит.

Стоимость прав арендодателя может быть равной, большей или меньшей, чем стоимость полного набора прав на неарендованное имущества. Все зависит от соотношения контрактной и рыночной арендных плат.

Методологической основой оценки бизнеса страховых компаний является анализ отчетности представляемой страховщиками в различные контролирующие инстанции. Сложность заключается в том, что большая часть отчетных форм являются специфическими, присущими лишь данному виду бизнеса.

В страховании обязательно наличие двух сторон:

- страховщик – специальная организация (страховая компания), которая создает и использует страховой денежный фонд для страховых выплат;

- страхователь – юридическое или физическое лицо, которое вносит в страховой фонд установленные платежи (страховые взносы).

Существенными отличительными особенностями страхования являются следующие:

- наличие страхового риска, по которому можно оценить вероятность наступления страхового случая, определить размер возможного ущерба и исчислить эквивалентную страховую сумму;

- случайный характер наступления страховых событий, т.е. события должны иметь вероятный характер;

- наличие объективной потребности возмещения ущерба и возможность его выражения в натуральной или денежной форме;

- возвратность страховых платежей, т.е. все средства, собранные страховщиком для выплат страхового возмещения, возвращаются страхователям, но не каждому по отдельности, а только тем у кого наступил страховой случай;

- замкнутая раскладка ущерба, т.е. общая сумма ущерба, понесенного страхователями за определенный промежуток времени, раскладывается на всех участников страхового фонда. Результат раскладки представляет собой основу для расчета страхового платежа.

Страхование делится на имущественное, личное страхование, страхование ответственности и социальное страхование, и может осуществляться в добровольной и обязательной формах.

Можно рекомендовать следующий алгоритм проведения анализа для оценки страховой компании.

Этап 1. Анализ организационно-правовой основы деятельности

1. Проверка наличия и соответствия законодательству документов, подтверждающих право на осуществление страховой деятельности: