Курсовая работа: Правовое регулирование оборота земельных участков

За 1992–1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозных отношений.

В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным — в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.

В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства [1] подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, — 91,2 процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли.

К середине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольно парадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.

История принятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в 1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией «Выбор России» были внесены два законопроекта, но, ни один из них не набрал необходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование по правительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрным вопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации, различными министерствами, депутатскими объединениями.

Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.

В этой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей, в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году [2] .

Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми.

Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).

Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3] , который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей.

Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления . Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.


2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения

Значение научной разработки проблем, связанных с правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения, определяется, прежде всего, неудовлетворительным состоянием действующего земельного законодательства в этой части и подготовкой новой его кодификации.

В научном решении вопросов о понятии земель сельскохозяйственного назначения, их месте в составе единого государственного земельного фонда и управлении ими, следует исходить из того, что это правовое понятие и связанные с ним институты, будучи закрепленными в новом земельном законодательстве, должны в максимальной степени способствовать осуществлению основных принципов земельного права в период развернутого строительства коммунизма.

Речь идет, прежде всего, о таких принципах, как исключительность права государственной собственности на землю, плановое, рациональное и комплексное использование земли.

Прежде чем попытаться определить понятие земель сельскохозяйственного назначения, необходимо выяснить их место в составе единого государственного земельного фонда. Большинство ученых-юристов придерживается деления единого государственного земельного фонда на отдельные категории земель, различающиеся по правовому режиму в зависимости от их основного хозяйственного назначения. Было выдвинуто предложение о делении единого государственного земельного фонда на отдельные категории земель, исходя из действительных целей их использования с установлением одинакового правового режима для всех соответствующих земельных участков, где бы они ни находились (в городе или в сельской местности). Есть, наконец, предложение о делении единого государственного земельного фонда СССР не по категориям, а по видам землепользователей с учетом того, что часть земель за определенными землепользователями не закреплена. Нет возможности подробно рассматривать все указанные взгляды на вопрос о классификации земель. Остановимся лишь на главных моментах классификации.

Главным фактором, определяющим правовой режим отдельных частей единого государственного земельного фонда, является их основное хозяйственное назначение. Целевой характер использования земель вытекает из принципа плановости землепользования в СССР. Классификация по основному хозяйственному назначению предполагает деление государственного земельного фонда на: а) земли сельскохозяйственного назначения; б) земли специального назначения; в) городские земли; г) земли лесного фонда; д) земли водного фонда; е) земли государственного запаса.

Такого рода классификация земель последовательно проводится в земельном законодательстве. Это наглядно видно, например, в ст. 20 декрета «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г. В ней говорится, что земля может использоваться: а) в целях культурно-просветительных; б) для занятия сельским хозяйством; в) с целью застройки; г) для устройства путей сообщения (передвижения). В общих началах землепользования и землеустройства, утвержденных ЦИК СССР 15 декабря 1928 г., выделены земли сельскохозяйственного назначения, специального назначения, городские земли, земли государственного запаса.

Классификация земель по основному хозяйственному назначению складывалась в законодательстве постепенно, в соответствии с потребностями развития народного хозяйства, развитием хозяйственно-организаторской и культурно-воспитательной функций Советского государства. Постепенно уточнялся и правовой режим отдельных частей единого государственного земельного фонда в зависимости от их основного хозяйственного назначения. Совершенствование классификации и правового режима отдельных категорий земель будет происходить и дальше в соответствии с новыми задачами хозяйственного и культурного строительства. Таким образом, классификация земель по основному хозяйственному назначению не является надуманной представителями науки земельного права и не предусмотренной действующим законодательством, как это утверждают С.М. Фотеев и И.К. Ильин. Нельзя согласиться с указанными авторами, утверждающими также, что деление единого государственного земельного фонда СССР на категории по основному хозяйственному назначению не находит практического применения, так как государственный учет земельных площадей проводится не по категориям, а по видам землепользователей.

Если сводить значение классификации земель по основному хозяйственному назначению только к учету земель, тогда действительно она не играет существенной роли. Дело, однако, в том, что речь идет о правовой классификации, которая в зависимости от экономической роли (хозяйственного назначения) отдельных частей единого государственного земельного фонда предусматривала бы подробную регламентацию их правового режима, т. е. порядка пользования, прав и обязанностей соответствующих землепользователей и т. д.[4]

В более развернутом плане классификация государственного земельного фонда по основному хозяйственному назначению: а) определяет возможное хозяйственное использование земли для осуществления основной цели выделения данной части земельного фонда. Это способствует созданию правовой базы для планирования, использования и распределения отдельных частей земельного фонда; б) определяя основное назначение земли, подчиняет внутренний распорядок пользования землями той или иной категории соответствующей цели, ее наилучшему достижению. Например, использование отдельных участков городских земель, земель специального назначения, лесного фонда в качестве сельскохозяйственных угодий находится по своему правовому режиму под значительным влиянием основного хозяйственного назначения указанных категорий земель. В отношении этих участков действует смешанный правовой режим пользования, содержащий элементы и правового режима земель сельскохозяйственного назначения (главным образом связанные со специальными правилами пользования), и соответствующей основной категории земель. Такое соотношение основного и второстепенного в правовом режиме землепользования необходимо, иначе вряд ли можно было бы говорить, например, о лесном хозяйстве как о едином организме; в) подчиняя правовой режим пользования отдельных частей земельного фонда той или иной основной цели, не исключает (а даже предусматривает) возможность и необходимость комплексного использования земли.

Например, предусматривается возможность вторичного сельскохозяйственного землепользования на землях несельскохозяйственного назначения, если это землепользование не связано с ущербом для основной цели.

Это положение приобретает особое значение в настоящее время в связи с грандиозными планами увеличения производства сельскохозяйственных продуктов и является ярким показателем огромной роли национализации земли в условиях социалистической системы хозяйства; г) дает правовую основу для организации управления единым государственным земельным фондом и его отдельными частями и для определения компетенции отдельных органов управления землей[5] .


2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.

В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Федеральным Законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.03.2005 г.; далее по тексту – Закон об обороте).

Данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением землями сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность[6] .

2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Закона об обороте является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу, по цене не ниже указанной в извещении.

Следует учитывать, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ (муниципальное образование) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя[7] .

2.2.2 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 9 Закона об обороте в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

К-во Просмотров: 263
Бесплатно скачать Курсовая работа: Правовое регулирование оборота земельных участков